BGH zu Kostenersatz in WEG bei Instandsetzung von Fenstern

BGH v. 14.6.2019 – V ZR 254/17

WEG: Kein Kostenersatz für irrtümlich eigenmächtige Instandsetzung der Fenster

Ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat keinen Anspruch auf Kostenersatz. Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das WEG vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er kann einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen.

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Der Kläger ließ im Jahr 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Bereits zuvor hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der BGH-Entscheidung vom 2.3.2012, V ZR 174/11 zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung nämlich irrtümlich davon aus, dass jeder Wohnungseigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen lassen müsse. Tatsächlich ist dies aber gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.

Der Kläger nahm dennoch die Beklagten auf  Kostenersatz .H.v. 5.500 € in Anspruch. Das AG hat die Klage abgewiesen. Berufung und Revision des Klägers blieben ebenfalls erfolglos.

Gründe:
Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag gem. § 687 Abs. 1 BGB oder des Bereicherungsrechts gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht. Diese Vorschriften können aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das WEG in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält.

Infolgedessen haben die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des WEG haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG einmal abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es ist insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen.

Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das WEG vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er kann einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. Findet der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit kann er die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben. Auch kommt der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.

Und auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, besteht kein Ersatzanspruch. Denn ein Ausgleich nach der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechtes liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssen Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben kommt, für die sie einzustehen haben. Sie müssen ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden.

Linkhinweise:


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Quelle: BGH PM Nr. 80 vom 14.6.2019

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Rechtsanwalt Andre Brüggemann
Ihr Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht, Fachanwalt für Verkehrsrecht

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