Die Kaution darf maximal 3 Monatsmieten betragen.

Dabei ist von der Kaltmiete oder Nettomiete auszugehen, also ohne die als Pauschale ausgewiesenen Nebenkosten und ohne eine etwa vereinbarte monatliche Vorauszahlung für die Nebenkosten

Nein, diese Regelungen zur Kaution gelten nur für die Vermietung von Wohnraum § 549 BGB. Bei der Vermietung von gewerblichen Objekten ist der zwischen Mieter und Vermieter geschlossene Mietvertrag entscheidend.

Ja, es können auch mehrere Sicherheiten erbracht werden. Sind mehrere Sicherheiten vereinbart, dürfen diese zusammengerechnet den nach § 551 Abs. 1, 4 BGB höchstzulässigen Betrag nicht übersteigen. Das Kumulationsverbot gilt grundsätzlich (Ausnahme: BGHZ 111, 361: unaufgeforderte Verbürgung eines Dritten) auch, wenn sich der Mieter verpflichtet hat, neben einer Kaution in Höhe von drei Monatsmieten eine Bürgschaft beizubringen.

Ebenso wie die Unwirksamkeit einer Fälligkeitsregelung nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung führt, begründet auch die unzulässige Vereinbarung einer überhöhten Sicherheit nicht die Unwirksamkeit der Kautionsabrede. Der Mieter, der mehr Sicherheiten erbracht hat als gesetzlich zulässig, kann verlangen, dass der Vermieter diese nicht verwertet, sondern freigibt und ev. einen Bürgen nicht in Anspruch nimmt. Hierauf kann sich gemäß § 768 Abs. 1 BGB auch der selbstschuldnerische Bürge berufen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution (sofern es sich nicht um eine Bürgschaft oder Versicherungspolice handelt) bei einer Bank zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Parteien können aber auch eine andere Anlageform vereinbaren. Der Vermieter darf das Geld bzw. Sparbuch nicht auf seinen Namen anlegen, sondern muss die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt halten § 551 Abs 3 BGB. Die Zinserträge stehen in voller Höhe dem Mieter zu, müssen aber zunächst nicht ausbezahlt werden. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und müssen dann nach Beendigung des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution zurückgegeben bzw. an den Mieter ausbezahlt werden.

Ja, nach § 551 Abs 2 BGB hat der Mieter das Recht, die Kaution – sofern er Bargeld leisten muss – in drei monatlichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Enthält der Mietvertrag keine Regelungen über die Fälligkeit der Kaution, so ist dieses Teilzahlungsrecht des Mieters mithin weder ausgeschlossen noch eingeschränkt. Die Fälligkeit beurteilt sich daher nach der gesetzlichen Regelung. Das heißt: Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses, die beiden Folgeraten sind jeweils einen Monat später fällig.

Macht der Vermieter die Überlassung der Wohnungsschlüssel gleichwohl von der vorzeitigen Zahlung der gesamten Kaution abhängig, kann der Mieter den Anspruch auf Gebrauchsüberlassung notfalls gerichtlich durchsetzen und Schadenersatz verlangen ( BGH VIII ZR 86/03 Urteil vom 3. Dezember 2003). Bei der Vermietung von gewerblichen Objekten ist alleine das zwischen Mieter und Vermieter erzielte Verhandlungsergebnis – also das was im Mietvertrag steht entscheidend.

Dann kann der Vermieter auf Zahlung der Kaution klagen. Da dies zugleich auch eine Vertragsverletzung des Mieters darstellt, kann der Vermieter den Vertrag ordentlich kündigen.

Nach der Einführung des § 569 II a BGB kann der Vermieter auch fristlos kündigen:

§ 569a (2a) BGB:  Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 5543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden

Zu beachten ist, dass der Mieter zunächst kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution hat, und zwar auch dann nicht, wenn die Wohnung z.B. mit Mängel behaftet ist. Der Mieter kann dann die Miete mindern, aber nicht die vereinbarte Kautionszahlung verweigern ( AG Bonn WM 1988, 266).

Achtung: Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Mieter aber die Zahlung der Kaution davon abhängig machen (Zurückbehaltungsrecht), dass der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Gem. § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit nämlich unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. vgl. BGHUrteil vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für alle aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter bestehenden oder bei Auszug entstehenden Ansprüche. Insbesondere rückständige Miete, Ansprüche aus der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung, Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden in der Mietwohnung und Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (sofern der Mieter dazu verpflichtet ist). Der Vermieter hat das Recht zu bestimmen, wie die von dem Mieter geleistete Kaution auf Ansprüche aus dem Mietverhältnis verrechnet wird. Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen dürfen nicht verrechnet werden.

Nein, die Mietkaution darf nicht einfach abgewohnt werden. Mieter dürfen deshalb auch nicht einfach die Mietzahlungen einstellen und den Vermieter auffordern, die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen. (Urteil des OLG Frankfurt (2004) ; Az. 2 W 10/04 ).

Erst bei Abrechungsreife. Die Abrechnungsreife der Kaution ist regelmäßig gegeben, wenn ab Übergabe der Wohnung 6 Monate verstrichen sind. Diese Frist findet sich nicht im Gesetz, sondern wurde von der Rechtsprechung entwickelt, in Ausnahmefällen kann diese Frist daher auch verlängert werden. Mit der Abrechnungsreife hat der Mieter sodann einen Anspruch auf Abrechnung. Der Vermieter muß nun seine bereits fälligen Ansprüche auf Geld gegen den Mieter beziffern und von der Kaution abziehen, den Restbetrag hat er auszuzahlen. Bei den Ansprüchen kommt dem Wohnungsübergabeprotokoll besondere Bedeutung zu. Hat hier der Vermieter die Wohnung ohne Mängelvermerke zurückgegeben, ist er in der Folge mit Nachforderungen ausgeschlossen. Nach Ansicht des BGH betrifft das alle erkennbaren Mängel, es ist daher entscheidend, ob der Vermieter, der sich ggf. auch sach- und fachkundiger Hilfe zu bedienen hat, die Mängel bei sorgfältiger Prüfung hatte erkennen können. Nimmt er die Wohnung ab, kann er später keine weiteren Mängel geltend machen.

Die Mietkaution ist ein elementarer Bestandteil des Vertragsverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter. Beim Einzug zahlt der Bewohner eine Summe in Höhe von maximal drei Nettokaltmieten, um den Eigentümer gegen das Abwohnen der Immobilie oder Zahlungsrückstände abzusichern. Bestehen beim Auszug keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter, erhält er die Kaution ohne Abzüge zurück. Immer öfter entscheiden sich Mieter mit der Kautionsbürgschaft für eine Alternative zur herkömmlichen Kaution. Nützliche Fragen und Antworten zur Kaution. Wer mehr darüber erfahren will, findet im Folgenden wichtige Informationen dazu, was es mit dieser Bürgschaftsform auf sich hat.
Wie funktioniert eine Mietkautionsbürgschaft?
Im §551 BGB ist die Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten geregelt: Die Höhe der Mietkaution darf drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Mieter haben die Möglichkeit, diese Summe in drei Raten an den Vermieter zu leisten. Auch die Mietkautionsbürgschaft orientiert sich an der im BGB festgelegten Summe. Nach ihr richtet sich der anteilige, jährliche Beitrag, den ein Mieter einer Versicherung bezahlt. Je höher die Mietkaution, desto höher ist also auch der jährliche Beitrag. Im Gegenzug händigt die Versicherung dem Mieter eine Bürgschaftsurkunde aus, die beim Vermieter hinterlegt wird. Wenn das Mietverhältnis beendet ist und sich bei der Wohnungsübergabe herausstellt, dass Schäden an dem Objekt entstanden sind, richtet sich der Eigentümer an die Versicherung. Diese tritt dann in den Schadensfall ein und reguliert den entstandenen Schaden.

Mieten ohne Kaution – So funktioniert die Mietkautionsbürgschaft


Quelle: https://kautionsfrei.de

Die Mietkautionsbürgschaft ist eine Versicherung!
Es ist ein Irrtum davon auszugehen, dass man mit den Beiträgen die Mietkaution abbezahlt. Das ist kein Kredit! Es handelt sich hierbei um eine klassische Versicherung, bei welcher der Nutzer jährlich einen Versicherungsbeitrag leistet, der ihm bei Beendigung des Versicherungsverhältnisses nicht zurückgezahlt wird. Die Mietkautionsbürgschaft ist mit einer Hausrat- oder Haftpflichtversicherung vergleichbar, bei denen Versicherungsbeiträge ja auch nicht zurückerstattet werden, da Versicherungen eben nicht „kostenlos“ sind.

Die Vorteile für den Mieter:

Mieter profitieren davon, dass sie die Kautionssumme nicht auf einmal oder in Raten bezahlen müssen. Die Mietkaution nimmt in aller Regel einen großen Posten im Umzugsbudget ein und spannt die finanzielle Situation zusätzlich an. Mit der Kautionsbürgschaft bleibt dem Mieter dies erspart und er kann das eigentlich bereits verplante Geld zum Beispiel für einen Fernseher oder ein Sofa ausgeben. Ist das Mietverhältnis beendet, die Wohnungsübergabe ohne die Feststellung von Schäden über die Bühne gegangen und sind die Betriebs- und Nebenkosten bezahlt, braucht ein Mieter sich nicht mehr mit seinem Vermieter auseinanderzusetzen, um die hinterlegte Kaution zurückzubekommen – der Eigentümer händigt ihm bei der Wohnungsübergabe einfach wieder die Bürgschaftsurkunde aus.

Die Vorteile für den Vermieter:

Mit der Hinterlegung der Bürgschaftsurkunde sparen Vermieter eine Menge Verwaltungsaufwand ein. Die Einrichtung eines gesonderten Mietkautionskontos entfällt genauso wie die Berechnungen zur Zinsertragssteuer. Darüber hinaus wird dem Eigentümer von den meisten Anbietern auch die mühsame Bonitätsprüfung abgenommen, die jeder Vermieter macht und für die er in aller Regel durchschnittlich 13 Euro pro Abfrage ausgeben muss.
Wer kann die Mietkautionsbürgschaft in Anspruch nehmen?
Für Neu- wie auch für Bestandsmieter kommt diese Bürgschaftsform infrage. Wer bereits eine Kaution hinterlegt hat, kann sich diese im Austausch mit der Bürgschaftsurkunde zurückholen. Dies gilt für Privat- und Gewerbemieter gleichermaßen.

Rechtsanwalt Andre Brüggemann
Ihr Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht, Fachanwalt für Verkehrsrecht

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