Zum Zahlungsanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen
BGH 3.12.2014, VIII ZR 224/13
Gewährt eine Klausel in einem Formularmietvertrag dem Mieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schönheitsreparaturen, kann der Vermieter sich nicht nachträglich darauf berufen, diese selbst durchführen zu wollen. Für ihn hat eine solche Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt.
Der Sachverhalt:
Die Kläger sind seit 1990 Mieter einer – damals noch preisgebundenen – Wohnung der Beklagten in Berlin. Diese hatten sie damals noch von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gemietet.
§ 11 des Mietvertrags lautet:
„1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“
In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt:
„In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.
Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt.“
Die Beklagte informierte die Kläger Anfang 2012 darüber, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Die Kläger lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie der Beklagten mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung – die Zahlung von rund 2.440 €. Sie behaupteten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.
Das AG gab der Zahlungsklage statt; das LG wies sie ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und gab der Klage statt.
Die Gründe:
Der auf § 11 Ziffer 3 des Formularmietvertrages i.V.m. der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch setzte keine Zustimmung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Kläger voraus, sondern bestimmte lediglich, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch stand daher nicht entgegen, dass die Beklagte die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Klägern auch mitgeteilt hatte.
Für diese – den Klägern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste – Auslegung der Klausel sprachen sowohl der Wortlaut als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen. Schließlich bot die Klausel dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die „angesparten“ Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter hatte die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter ersparte und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter lag, der die Auszahlung nur erhalten sollte, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch ihn fachgerecht ausgeführt worden waren.
Quelle: BGH PM Nr. 179 vom 3.12.2014
