Kein Recht zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung
BGH 15.5.2012, VIII ZR 245/11 u.a.
Der Vermieter ist nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gem. § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Der BGH hält nicht mehr an seiner bisherigen Ansicht fest, dass für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genüge, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne.
Der Sachverhalt:
In den beiden Verfahren verlangte der klagende Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnungen. Der Kläger hatte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen erhöht und diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis angepasst. Die Abrechnungen des Klägers wiesen allerdings inhaltliche Fehler auf, die von den Beklagten beanstandet wurden und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb.
Im Verfahren VIII ZR 245/11 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/11 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte infolgedessen beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß.
AG und LG wiesen die Räumungsklagen ab. Die Revision des Klägers blieb vor dem BGH erfolglos.
Die Gründe:
Der Vermieter ist nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gem. § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht, was hier nicht der Fall war.
Zwar hat der Senat bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der Senat aber nicht weiter fest. Schließlich wird bei dieser Sichtweise der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr gibt eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.
Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.
Quelle: BGH PM Nr. 66 vom 15.5.2012
