Quotenabgeltungsklausel: Vermieter dürfen für Kostenvoranschläge nicht einfach den Maler ihrer Wahl heranziehen
BGH 29.5.2013, VIII ZR 285/12
Formularmäßige Klauseln in Mietverträgen, die Mieter verpflichten sollen, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen zu beteiligen, und als Grundlage zur Berechnung der Abgeltungsbeträge den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts vorsehen, sind unwirksam. Die Formulierung benachteiligt die Mieter unangemessen.
Der Sachverhalt:
Der Beklagte war von März 2009 bis Ende 2010 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Der Mietvertrag beinhaltete u.a. die vorformulierte Regelung, dass der Mieter verpflichtet sei, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts die Grundlage stelle.
Nach der Übergabe der Wohnung im Januar 2011 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung zur Erneuerung des Schließzylinders an der Wohnungstür, zur Reinigung des Teppichbodenbelags und zur Nachbearbeitung/Neuvornahme von Streicharbeiten auf. Der Beklagte lehnte die Mängelbeseitigung ab. Für den von der Klägerin veranlassten Austausch des Schließzylinders und die Reinigung der Teppichböden fielen Kosten i.H.v. 280 € an. Die Klägerin holte außerdem einen Kostenvoranschlag eines Grundstücks- und Gebäudeserviceunternehmens über die Durchführung von Schönheitsreparaturen ein. Von den dort auf-geführten Malerarbeiten machte sie gegenüber dem Beklagten einen Teilbetrag von 1.055 € geltend.
AG und LG gaben der Klage nur i.H.v. 280 € statt und verneinten eine Verpflichtung des Beklagten zu einer quotalen Abgeltung der Dekorationspflicht. Die Revision der Klägerin blieb vor dem BGH ohne Erfolg.
Gründe:
Der Klägerin stand kein Anspruch auf Zahlung einer Abgeltungsquote gem. § 535 Abs. 1 BGB i.V.m. der einschlägigen Regelung im Mietvertrag zu. Die Regelung im Mietvertrag, die der Klägerin einen Anspruch auf anteiligen Ersatz der Kosten für bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen gewährte, benachteiligte den Beklagten unangemessen und war daher gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.
Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter zwar grundsätzlich nicht unangemessen. Insbesondere stellt sie keine unzulässige „verkappte Endrenovierungsklausel“ dar, denn sie verpflichtet den Mieter gerade nicht zur Renovierung der Räume.
Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen wurde die von der Klägerin verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht. So war die Berechnungsgrundlage für die vom Beklagten zu zahlenden Beträge „ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“. Diese Bestimmung war schlichtweg mehrdeutig. Sie ließ – wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hatte – die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukam, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten war, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.
Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge war die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel schlechthin. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kam wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht. An die Stelle der unzulässigen Klausel trat die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 S.2 BGB, die dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt.
Quelle: BGH online
