Vermieter dürfen Mietkautionen nicht mit fremden Forderungen verrechnen
BGH 11.7.2012, VIII ZR 36/12
Dem Treuhandcharakter der Mietkaution ist – wenn nichts anderes vereinbart ist – ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.
Der Sachverhalt:
Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten, für die sie eine Kaution i.H.v. 1.020 € erbracht hatten. Die Kläger gaben die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück. Später forderten sie die Beklagte vergeblich zur Rückzahlung der Kaution auf. Die Beklagte verwies auf behauptete Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter im Juli 2010 an sie abgetreten habe.
AG und LG gaben der Klage auf Kautionsrückzahlung statt. Die Revision der Beklagten blieb vor dem BGH erfolglos.
Die Gründe:
Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zu.
Die von der Beklagten erklärte Verrechnung ging ins Leere, weil ihr eine Aufrechnung mit Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis der Parteien herrührten, verwehrt war. Zwar ist die der Frage, ob der Vermieter zumindest dann mit mietfremden Ansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution aufrechnen kann, wenn das Mietverhältnis beendet ist und hieraus keine Ansprüche des Vermieters mehr offen sind, umstritten. Der Senat schließt sich jedoch der Ansicht an, die in der in einer Kautionsvereinbarung stillschweigend enthaltenen Sicherungsabrede ein (dauerndes) Aufrechnungsverbot annimmt.
In der BGH-Rechtsprechung ist anerkannt, dass die Aufrechnung aufgrund einer konkludenten Vereinbarung oder nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist, wenn die Eigenart des Schuldverhältnisses oder der Sinn und Zweck der geschuldeten Leistung die Aufrechnung als nicht mit Treu und Glauben vereinbar erscheinen lässt. Deshalb ist bei einem Anspruch aus einem Treuhandverhältnis regelmäßig eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausgeschlossen.
Die vorgenannten Grundsätze gelten auch für die Mietkaution. Diese dient soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet entgegen der Auffassung der Beklagten nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.
Quelle: BGH online
