Zur Anwendbarkeit des § 573a BGB bei einer mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung
BGH 16.10.2013, VIII ZR 57/13
Eine vom Mieter mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters vereinbarte mietvertragliche Kündigungsbeschränkung gilt nach § 566 Abs. 1 BGB auch gegenüber dem aktuellen Vermieter. Eine Kündigung gem. § 573a BGB scheidet insoweit aus.
Der Sachverhalt:
Das Verfahren betrifft die Frage, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer mit seinem Rechtsvorgänger vereinbarten mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung gem. § 573a BGB kündigen kann. Die Beklagte mietete mit Vertrag von März 1998 eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es u.a.:
„Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB).“
Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.
Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2.11.2009 zum 31.7.2010, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Am 30.6.2010 kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.
Das AG wies die Räumungsklage ab; das LG gab ihr statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Die Gründe:
Eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB ist durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen.
Gem. § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung. Überdies hat das LG zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, rechtsfehlerhaft den wesentlichen Kern des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen der Beklagten nicht zu Kenntnis genommen und die gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungsinteresse der Kläger unterlassen.
Da das LG über die – nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste – Eigenbedarfskündigung noch nicht entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des LG zurückzuverweisen.
Quelle: BGH PM Nr. 170 vom 16.10.2013
