BGH Veräußerung an nicht Dritte und § 566 BGB

BGH v. 9.1.2019 – VIII ZB 26/17

Miteigentümer bleiben bei Veräußerung an nicht Dritte Vermieter

Bei der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. Eine Kündigung ist demgemäß gegenüber dem Mieter von beiden Vermietern auszusprechen.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin und ihr Ehemann waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie vermieteten eine der beiden Wohnungen an den Beklagten. Später wurde die Klägerin, welche die andere Wohnung im Haus bewohnt, durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Anwesens. Sie kündigte das Mietverhältnis gem. § 573a BGB und nahm den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch.

Nach dem Auszug des Beklagten aus der streitgegenständlichen Wohnung haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten auferlegt. Die sofortige Beschwerde des Beklagten blieb erfolglos. Der Beklagte begehrte mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Der BGH hat den Beschluss des Beschwerdegerichts auf die Rechtsbeschwerde des Beklagten hin aufgehoben.

Die Gründe:
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits gem. § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO zu tragen.

Die Klägerin wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen. Das Mietverhältnis wurde nicht wirksam beendet. Die Kündigung hätte auch von dem früheren Ehemann der Klägerin erteilt werden müssen.

Die Vorschrift des § 566 Abs.1 BGB findet weder direkte noch analoge Anwendung. Der Wortlaut der Vorschrift verlangt eine Veräußerung an einen Dritten, der Erwerber darf also bis zum Erwerb also insbesondere nicht Vermieter gewesen sein. Da die Klägerin bereits Vermieterin war, ist die direkte Anwendung des § 566 Abs.1 BGB ausgeschlossen. Sinn und Zweck des § 566 BGB ist der Schutz des Mieters vor dem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck ist in dieser Konstellation von vornherein nicht berührt.

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Quelle: Beschluss des BGH vom 9.1.2019 ns.Se

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Rechtsanwalt Andre Brüggemann
Ihr Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht, Fachanwalt für Verkehrsrecht

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