Fallen Betriebskostensalden nach Abrechnung unter den Begriff der „Miete“ i.S.d. §§ 543, 569 BGB?
LG Dessau-Roßlau 29.12.2016, 5 S 141/16
Als wiederkehrende Leistung i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist die Nebenkostenzahlung nur dann anzusehen, wenn sie als Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist. Die Revision wurde daher beschränkt zu der Frage zugelassen, ob Betriebskostensalden nach Abrechnung unter den Begriff der „Miete“ i.S.d. §§ 543, 569 BGB zu fassen sind.
Der Sachverhalt:
Der Kläger begehrte vom Beklagten infolge einer Kündigung vom 25.8.2015 die Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung. Die Monatsmiete für die 31 m² große Wohnung betrug zuletzt 254 €. Ferner begehrte er (ursprünglich) die Zahlung von 1.176,21 € (667,21 € aus Heizkostenabrechnung, Betriebskostenvorauszahlungen für neun Monate i.H.v. insgesamt 504 € und Mahngebühren von 5 €). Insoweit erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der ersten Instanz aufgrund zweier Zahlungen durch das Jobcenter für den Beklagten übereinstimmend für erledigt. Außerdem zahlte das Jobcenter im Juni 2016 an den Kläger einen weiteren Betrag i.H.v. 1.188,24 € auf Ausstände aus nicht näher dargelegten Betriebskostenabrechnungen, die Gegenstand eines Mahnverfahrens aus dem Jahr 2014 waren.
Das AG wies die Klage, soweit sie nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden war, ab. Das Gericht war der Ansicht, dass die Kündigungserklärung vom 25.8.2015 unwirksam sei. In dem in der Kündigung aufgezeigten Mietrückstand seien Beträge i.H.v. 1.430,22 € (Inhalt des Vollstreckungsbescheides des AG bzgl. Betriebskostenabrechnungen aus vorherigen Zeiträumen) und 667,21 € (Heizkostenabrechnung) angeführt, die nicht unter den Begriff der Miete gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB subsumiert werden könnten. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers vor dem LG blieb erfolglos. Allerdings wurde die Revision zugelassen.
Die Gründe:
Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung und damit auch nicht auf Zahlung eines Nutzungsentgeltes zu.
Zwar überstieg die Summe ausstehenden Beträge erkennbar den Betrag von zwei Monatsmieten i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 3 BGB. Hier musste jedoch berücksichtigt werden, dass es sich bei den Beträgen aus dem Vollstreckungsbescheid i.H.v. 1.147,38 € und der Heizkostenabrechnung i.H.v. 667,21 € um sog. Nachzahlungen von Betriebskosten auf Grund einer Abrechnung handelte. In der Literatur und Rechtsprechung ist umstritten, ob unter Mietzahlung i.S.d. § 543 Abs. 2 Ziffer 3b BGB auch die Nachzahlung von Betriebskosten auf Grund einer Abrechnung zu verstehen ist. Der BGH hat diese Frage bisher offen gelassen.
Die wohl h.M. in Literatur und Rechtsprechung geht davon aus, dass Nachzahlungen von Betriebskosten aufgrund von Abrechnungen nicht unter § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fallen. Die Kammer schließt sich dieser Auffassung an. Die Ausführungen der Gegenmeinung überzeugen insoweit nicht. Wenn Betriebskostennachzahlungen aufgrund von Abrechnung nicht unter § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB zu subsumieren sind, dann kann in der weiteren Konsequenz § 543 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden. Insoweit sind ausdrücklich Zahlungsrückstände hinsichtlich Mietzahlung unter § 543 Abs. 2 BGB als Kündigungsgrund definiert. Hätte der Gesetzgeber eine Ausweitung auf Betriebskostensalden (nach Abrechnung) angestrebt, hätte er dies ohne weiteres aufnehmen können. Insoweit führt jedoch § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB nur „Miete“ aus und ist somit maßgeblich, was hierunter zu fassen ist. Unter „Miete“ fallen zwar auch Nebenkosten, die der Mieter in Form von Geld oder geldwerten Leistungen übernommen hat. Dies gilt jedoch nicht für Betriebskostennachzahlungen. Denn die Nachzahlung aufgrund der Nebenkostenabrechnung hat nicht den Charakter einer periodisch zu erbringenden Mietzinsrate.
Wollte man die Nichtzahlung einer Betriebskostenabrechnung als Grundlage für eine fristlose Kündigung sehen, so könnte ein Vermieter relativ kurzfristig nach Zugang einer solchen Abrechnung – wenn der Nachzahlungsbetrag entsprechend hoch ist – bei fehlender Zahlung des Mieters sofort eine fristlose Kündigung aussprechen. Da die Betriebskostenabrechnung sofort fällig wird, würde nach der Gegenauffassung diese Forderung offen bleiben und dem Vermieter die Möglichkeit sofort offen stehen, fristlos zu kündigen. Oder der Vermieter könnte allein aufgrund einer Betriebskostenabrechnung fristlos kündigen, wenn er es im Laufe des Abrechnungsjahres verabsäumt hat, innerhalb angemessener Frist aufgrund einzelner ausstehender Nebenkostenvorauszahlungen zu kündigen, und so das Erfordernis der „Angemessenheit“ der Frist umgehen. Das aber lässt sich mit dem fein austarierten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht vereinbaren.
Die Revision wurde beschränkt zu der Frage zugelassen, ob Betriebskostensalden nach Abrechnung unter den Begriff der „Miete“ i.S.d. §§ 543, 569 BGB zu fassen sind. Insoweit sieht die Kammer nämlich die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO als gegeben an.
Quelle: Landesrecht.Sachsen-Anhalt
