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Kein Recht zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung

BGH 15.5.2012, VIII ZR 245/11 u.a.

Der Vermieter ist nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gem. § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Der BGH hält nicht mehr an seiner bisherigen Ansicht fest, dass für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genüge, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne.

Der Sachverhalt:
In den beiden Verfahren verlangte der klagende Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnungen. Der Kläger hatte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen erhöht und diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis angepasst. Die Abrechnungen des Klägers wiesen allerdings inhaltliche Fehler auf, die von den Beklagten beanstandet wurden und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb.

Im Verfahren VIII ZR 245/11 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/11 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte infolgedessen beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß.

AG und LG wiesen die Räumungsklagen ab. Die Revision des Klägers blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Der Vermieter ist nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gem. § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht, was hier nicht der Fall war.

Zwar hat der Senat bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der Senat aber nicht weiter fest. Schließlich wird bei dieser Sichtweise der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr gibt eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.

Quelle: BGH PM Nr. 66 vom 15.5.2012

BGH 22.2.2012, VIII ZR 205/11

Zur Auswahl von Farbwahlklauseln

Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht. Zudem muss die Klausel dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lassen.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin war von Juli 2005 bis September 2008 Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf die Klägerin abgewälzt; außerdem ist eine Quotenabgeltungsklausel vereinbart. Zur Ausführung der Schönheitsreparaturen heißt es in § 13 Ziffer 3 des Mietvertrags:

“Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.”

Die Klägerin führte am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen an den Decken und Wänden der Wohnräume durch. Im Hinblick auf die vereinbarte Quotenabgeltungsklausel behielt der Beklagte für anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Heizkörper, Innentüren, Keller sowie des Loggiabodens aus der Kaution einen Betrag i.H.v. 650 € ein. Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam seien und ihr die Kaution deshalb ungekürzt auszuzahlen sei; für die von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen schulde der Beklagte Wertersatz i.H.v. 1.037 €.

Das AG gab der auf Zahlung von 1.687 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichteten Klage unter Abweisung im Übrigen i.H.v. 163 € nebst Zinsen statt. Das LG gab der Klage i.H.v. 261 € nebst Zinsen statt. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil insoweit auf, als zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die Schönheitsreparaturen sind im Hinblick auf die vom Beklagten verwendete (unzulässige) Farbwahlklausel nicht wirksam auf die Klägerin übertragen, so dass dem Beklagten anteilige Schönheitsreparaturkosten nicht zustehen und ein Anspruch der Klägerin auf Wertersatz für die am Vertragsende teilweise ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht mit der vom LG gegebenen Begründung verneint werden kann.

Nach ständiger BGH-Rechtsprechung benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Die hier vereinbarte Farbwahlklausel wird diesen Voraussetzungen nicht gerecht. Sie gibt dem Mieter – auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit – einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt.

Unbeachtlich ist, ob die Regelung in § 13 Ziffer 3 S. 2, der für die bei Vertragsende auszuführenden Arbeiten die ursprüngliche Ausführungsart vorgibt, so ausgelegt werden kann, dass auch die Verpflichtung, den Anstrich von Decken und Wänden weiß auszuführen, nur für bei Vertragsende durchzuführende Dekorationsarbeiten gilt. Denn eine Auslegung der Klausel dahin, dass die Farbvorgabe “weiß” – ebenso wie die in § 13 Ziffer 3 S. 1 geregelte Vorgabe einer handwerksgerechten Qualität der auszuführenden Arbeit – auch für die während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen gilt, ist zumindest möglich und deshalb nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB) zugrunde zu legen.

Für die Beurteilung der Farbwahlklausel spielt es auch keine Rolle, dass die Klägerin die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hatte. Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränkt sich darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert wird und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht. Diesem Interesse kann der Vermieter jedoch mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.

Quelle: BGH online

Zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietwohnung

BGH 29.2.2012, VIII ZR 155/11

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz in einem Mehrfamilienmietshaus muss der Mieter, der einen Minderungsanspruch geltend machen will, kein “Protokoll” führen. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an die Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Daraufhin kündigte die Klägerin wegen des aufgelaufenen Mietrückstandes das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.

Das AG wies die Räumungsklage ab und gab der Widerklage hinsichtlich der Rückerstattung des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie der Feststellung eines Mietminderungsrechts statt. Das LG verurteilte hingegen die Beklagten zur Räumung der Wohnung und wies die Widerklage ab. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Das Berufungsgericht hatte die Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels gem. § 536 BGB in unvertretbarer Weise überspannt.

Zwar war die Annahme des LG zutreffend, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht schon darin lag, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und Touristen vermietet. Schließlich führt so etwas nicht zwangsläufig zu Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. So sind in einem Mehrfamilienhaus etwa gelegentlich auftretende Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen.

Entgegen seiner Auffassung gingen jedoch die Einwirkungen, die nach Darstellung der Beklagten durch die Vermietungspraxis der Klägerin verursacht wurden, über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, vortragen. Insofern hatte das Berufungsgericht die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der Beeinträchtigungen verkannt.

Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht der der Mieter nämlich nicht anzeigen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist die Vorlage eines “Protokolls” nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Diesen Anforderungen wurde der Vortrag der Beklagten durchaus gerecht. Das Berufungsgericht muss nun im weiteren Verfahren Feststellungen zu den geltend gemachten Beeinträchtigungen treffen.

Quelle: BGH PM Nr. 28 vom 29.2.2012

Abrechnung nach dem Abflussprinzip im Anwendungsbereich der HeizkostenV nicht zulässig.

BGH 1.2.2012, VIII ZR 156/11

Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der HeizkostenV. Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV ausgeglichen werden.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sog. Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten u.a. um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht.

Das LG gab der Klage teilweise statt. Die Abrechnung genüge nicht den Anforderungen der HeizkostenV. Die Beklagten seien aus diesem Grund berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gem. § 12 HeizkostenV um 15 Prozent zu kürzen. Auf die gegen das Urteil gerichteten Revisionen der Parteien hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das LG zurück.

Die Gründe:
Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der HeizkostenV.

Gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbes. “die Kosten der verbrauchten Brennstoffe”. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sog. Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV ausgeglichen werden. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall jedoch nicht.

Die Sache war an das LG zurückzuverweisen; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

Quelle: BGH PM Nr. 18 vom 1.2.2012

Kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen für den zu deren Durchführung verpflichteten Vermieter bei einer aus der Preisbindung entlassenen Wohnung

BGH 9.11.2011, VIII ZR 87/11

Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen i.S.v. § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als

“Marktmiete” geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Einen solchen Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor.

Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der Klägerin gehörenden und damals noch preisgebundenen Werksmietwohnung. Die Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Beklagte als Nettokaltmiete einen Betrag von mtl. 464,13 €. Im Mietvertrag sind in § 5 und § 7 Regelungen zur Durchführung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen enthalten. § 3 lautet:

Ҥ 3 Miete und Nebenleistungen

• (1) Die Miete wurde von der BWG (Vermieterin) unter Beachtung der maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt. Sie beträgt bei Vertragsbeginn mtl.:
  - Grundmiete: DM 548,43
  - Betriebskostenvorauszahlung: DM 234,00
  - Heizkostenvorauszahlung: DM 67,00
  - Gesamtmiete: DM 849,43
• (2) In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsreparaturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) mit z.Zt. DM 12,00 pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellreparaturen z.Zt. DM 1,90 pro qm Wohnfläche/Jahr.”

August 2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 19,03 € mtl. auf 483,16 € mtl. ab dem 1.11.2009. Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 qm große Wohnung nach dem zugrunde zu legenden Darmstädter Mietspiegel 462,89 € (6,39 € x 72, 44 qm) zzgl. 32,60 € für Schönheitsreparaturen (0,45 € x 72,44 qm) nach § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 II. BV, insgesamt also 495,49 € mtl. (= 6,84 €/qm mtl.), betrage. Hiervon verlange sie nur 483,16 € (= 6,67 € je qm), worin ein Betrag von 40,73 € für Schönheitsreparaturen enthalten sei.

Das AG wies die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage ab. Das LG gab ihr statt. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufung der Klägerin zurück.

Die Gründe:
Der Klägerin steht ein Anspruch gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch immer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. Dies gilt selbst im Falle einer Wirksamkeit der Regelungen in § 5 und § 7 des Formularmietvertrags.

Der Wegfall der Preisbindung hat nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Der Beklagte ist deshalb verpflichtet, die zuletzt an die Klägerin gezahlte Kostenmiete – mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV – nunmehr als “Marktmiete” weiter zu entrichten. Zudem ist die Klägerin berechtigt, diese “Marktmiete” nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt. Diese Voraussetzung ist bei dem von der Klägerin erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht gegeben.

Der Senat hat für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Für die vorliegende Fallgestaltung gilt nichts anderes. Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die Klägerin geltend macht, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen.

Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen. Nicht gefolgt werden kann deshalb dem LG, soweit es in dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sieht und meint, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete eine hiervon abweichende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichtigen zu können.

Dass der betreffende Kostenansatz im Mietvertrag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden ist, führt auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Denn es hat sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten i.S.v. § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehandelt, die gem. § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV neben den nach § 28 Abs. 2 II. BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden durften. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufgegangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist.

Quelle: BGH Online