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Abrechnung nach dem Abflussprinzip im Anwendungsbereich der HeizkostenV nicht zulässig.

BGH 1.2.2012, VIII ZR 156/11

Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der HeizkostenV. Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV ausgeglichen werden.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sog. Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten u.a. um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht.

Das LG gab der Klage teilweise statt. Die Abrechnung genüge nicht den Anforderungen der HeizkostenV. Die Beklagten seien aus diesem Grund berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gem. § 12 HeizkostenV um 15 Prozent zu kürzen. Auf die gegen das Urteil gerichteten Revisionen der Parteien hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das LG zurück.

Die Gründe:
Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip entspricht nicht den Vorgaben der HeizkostenV.

Gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbes. “die Kosten der verbrauchten Brennstoffe”. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sog. Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Ein derartiger Mangel der Abrechnung kann nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV ausgeglichen werden. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall jedoch nicht.

Die Sache war an das LG zurückzuverweisen; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

Quelle: BGH PM Nr. 18 vom 1.2.2012

Kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen für den zu deren Durchführung verpflichteten Vermieter bei einer aus der Preisbindung entlassenen Wohnung

BGH 9.11.2011, VIII ZR 87/11

Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen i.S.v. § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als

“Marktmiete” geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Einen solchen Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor.

Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der Klägerin gehörenden und damals noch preisgebundenen Werksmietwohnung. Die Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Beklagte als Nettokaltmiete einen Betrag von mtl. 464,13 €. Im Mietvertrag sind in § 5 und § 7 Regelungen zur Durchführung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen enthalten. § 3 lautet:

Ҥ 3 Miete und Nebenleistungen

• (1) Die Miete wurde von der BWG (Vermieterin) unter Beachtung der maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt. Sie beträgt bei Vertragsbeginn mtl.:
  - Grundmiete: DM 548,43
  - Betriebskostenvorauszahlung: DM 234,00
  - Heizkostenvorauszahlung: DM 67,00
  - Gesamtmiete: DM 849,43
• (2) In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsreparaturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) mit z.Zt. DM 12,00 pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellreparaturen z.Zt. DM 1,90 pro qm Wohnfläche/Jahr.”

August 2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 19,03 € mtl. auf 483,16 € mtl. ab dem 1.11.2009. Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 qm große Wohnung nach dem zugrunde zu legenden Darmstädter Mietspiegel 462,89 € (6,39 € x 72, 44 qm) zzgl. 32,60 € für Schönheitsreparaturen (0,45 € x 72,44 qm) nach § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 II. BV, insgesamt also 495,49 € mtl. (= 6,84 €/qm mtl.), betrage. Hiervon verlange sie nur 483,16 € (= 6,67 € je qm), worin ein Betrag von 40,73 € für Schönheitsreparaturen enthalten sei.

Das AG wies die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage ab. Das LG gab ihr statt. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufung der Klägerin zurück.

Die Gründe:
Der Klägerin steht ein Anspruch gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch immer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. Dies gilt selbst im Falle einer Wirksamkeit der Regelungen in § 5 und § 7 des Formularmietvertrags.

Der Wegfall der Preisbindung hat nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Der Beklagte ist deshalb verpflichtet, die zuletzt an die Klägerin gezahlte Kostenmiete – mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV – nunmehr als “Marktmiete” weiter zu entrichten. Zudem ist die Klägerin berechtigt, diese “Marktmiete” nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt. Diese Voraussetzung ist bei dem von der Klägerin erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht gegeben.

Der Senat hat für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Für die vorliegende Fallgestaltung gilt nichts anderes. Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die Klägerin geltend macht, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen.

Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen. Nicht gefolgt werden kann deshalb dem LG, soweit es in dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sieht und meint, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete eine hiervon abweichende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichtigen zu können.

Dass der betreffende Kostenansatz im Mietvertrag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden ist, führt auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Denn es hat sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten i.S.v. § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehandelt, die gem. § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV neben den nach § 28 Abs. 2 II. BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden durften. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufgegangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist.

Quelle: BGH Online

BGH 25.10.2011, VIII ZR 125/11

Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt

Die Substantiierungslast darf bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt nicht überspannt werden. Insbesondere braucht nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder sogar ein bestimmter Minderungsbetrag vorgetragen zu werden.

Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Klägerin. Die Bruttomiete beträgt rund 803 € monatlich. Die Klägerin nahm den Beklagten auf Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkostennachforderungen aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 sowie auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung in Anspruch. Dieser hatte zuvor Mietkürzungen wegen zahlreicher Mängel vorgenommen.

Der Beklagte machte u.a. geltend, dass durch den offen im Fliesenboden verlegten Badewannenabfluss Fäkalgerüche bei Benutzung des Badezimmers entstünden. Dies legte er im späteren Verfahren unter Vorlage eines Lichtbilds dar. Ähnlich verhielt es sich mit einem “durchgerosteten und undichten” Zuleitungsrohrs zum WC. Zum Nachweis dieser Mängelrügen hatte der Beklagte sich auf die Einnahme eines Augenscheins und auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens berufen.

Das AG gab der Klage weitestgehend statt, wies jedoch die Räumungsklage ab; das LG verurteilte den Beklagten zudem zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Beide Instanzen hielten die Mängelrügen für unzureichend substantiiert. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die angefochtene Entscheidung verletzte in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs gem. Art. 103 Abs. 1 GG.

Das Berufungsgericht hat die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und es dadurch versäumt, den entscheidungserheblichen Sachvortrag des Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen sowie die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind.

Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen.

Das Berufungsgericht im vorliegenden Fall hatte allerdings abweichend von den beschriebenen Grundsätzen weiteren Vortrag des Beklagten zum Umfang und zur Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigungen verlangt. Außerdem hatte es unter Missachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine konkrete Darlegung der Mängelursachen (Zusammenhang zwischen Badezimmerabfluss und gerügten Fäkalgerüchen) oder jedenfalls eine detaillierte Beschreibung der Mängel (Umfang der Durchrostung und Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs zum WC) für erforderlich gehalten. Diese Fragen waren allerdings im Rahmen der Beweisaufnahme zu klären.

BGH 12.10.2011, VIII ZR 251/10

Zur Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

Zwar kann im Regelfall angenommen werden, dass die Mietverhältnisse über eine Wohnung und eine Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht allerdings eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung und einer Garage in einem 150 m von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Die Garage fand allerdings im schriftlichen Wohnungsmietvertrag keine Erwähnung. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Einfamilienhaus, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage.

AG und LG wiesen die Räumungsklage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH die Entscheidungen auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Den Klägern stand der geltend gemachte Räumungsanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB zu.

Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die diese Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das war hier allerdings nicht der Fall. Denn bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht grundsätzlich eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Diese Vermutung war im vorliegenden Fall auch nicht widerlegt. Zwar kann im Regelfall angenommen werden, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung lag hier jedoch nicht vor. Auch die übrigen Umstände des Falls rechtfertigten auch nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge

BGH 28.9.2011, VIII ZR 326/10

Mieter müssen Einbau von funkbasierten Ablesegeräten dulden

§ 4 Abs. 2 S. 1 Halbs. 2 HeizkostenVO erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme. Gem. § 554 Abs. 2 BGB hat der Vermieter einen Anspruch auf Duldung des Einbaus von funkbasierten Kaltwasserzählern.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, in der die Beklagte eine Wohnung angemietet hat. Das Anwesen ist mit einer Zentralheizung ausgestattet. Der Verbrauch wird über Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme, Warm- und Kaltwasser erfasst.

Im Mai 2009 teilte die Klägerin ihren Mietern mit, dass sie im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werde. Die Beklagte verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begründung, in der von ihr angemieteten Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen.

AG und LG gaben der auf Duldung des Austauschs der vorhandenen Ablesegeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser gegen ein Funksystem gerichteten Klage statt. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten blieb vor dem BGH ohne Erfolg.

Die Gründe:
Die Beklagte hat den Einbau der funkbasierten Zähler zu dulden.

Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 S. 1 Halbs. 2 HeizkostenVO. Diese Norm erfasst entgegen der Ansicht der Revision nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.

Zudem besteht gem. § 554 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Die vom LG insoweit vorgenommene tatrichterliche Würdigung dahingehend, dass es sich hierbei um eine Wohnwertverbesserung handele, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Insbes. kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muss, zumal die Beklagte ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzähler dulden muss und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden kann.