OLG Hamm 18.7.2016, 22 U 161/15
Wasser im Keller: Beim Hauskauf vereinbarter Gewährleistungsausschluss kann wegen arglistigen Verschweigens wirkungslos sein
Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss den Kaufinteressenten darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen breitflächig Wasser in den Keller eindringt. Bei arglistigem Verschweigen des Wassereinbruchs durch den Verkäufer kann der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos sein.
Der Sachverhalt: Im Jahre 2012 erwarb der heute 54 Jahre alte Kläger für 390.000 € von der heute 57 Jahre alten Beklagten ein Wohnhaus mit einem im Jahre 1938 errichteten Keller. Bei der Besichtigung des Kellers gab der Kläger zu verstehen, den Keller jedenfalls als Lagerraum nutzen zu wollen. Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden wiesen auf Feuchtigkeitsschäden hin. Dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form in den Keller eindringt, war nicht sichtbar und wurde von der Beklagten dem Kläger vor dem Abschluss des Kaufvertrages auch nicht mitgeteilt.
In dem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss. Nach der Übergabe des Hauses verlangte die Beklagte weitere Zahlungen auf den Kaufpreis, die der Kläger u.a. unter Hinweis auf den aus seiner Sicht mangelhaften Keller verweigerte und den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte. Der Kläger erhob schließlich Klage, um seine weitere Inanspruchnahme aus dem Kaufvertrag zu verhindern.
Das LG gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Revision der Beklagten ist beim BGH unter dem Az. V ZR 186/16 anhängig.
Die Gründe: Das Haus ist mangelhaft, weil in den Keller bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form eindringt. Hiermit muss ein Käufer auch bei einem – wie hier – älteren, im Jahre 1938 gebauten Keller nicht rechnen. Bei derartigen Kellern sei zumindest eine Nutzung als Lagerraum üblich. Der Kläger war daher zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt.
Der Haftung der Beklagten steht der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, weil die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen hat. Sie hätte den Kläger darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringt. Als Verkäuferin hätte sie auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben und auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies hat sie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und bereits nach ihrem eigenen Vorbringen nicht getan.
Für den Kläger war bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Dass in der Vergangenheit regelmäßig bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eingedrungen ist, konnte er indes nicht erkennen. Auf Fragen des Klägers nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, hat die Beklagte die ihr bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, so dass der Kläger aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten konnte.
Quelle: OLG Hamm PM vom 19.8.2016
