Kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen für den zu deren Durchführung verpflichteten Vermieter bei einer aus der Preisbindung entlassenen Wohnung
BGH 9.11.2011, VIII ZR 87/11
Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen i.S.v. § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als
„Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Einen solchen Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor.
Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der Klägerin gehörenden und damals noch preisgebundenen Werksmietwohnung. Die Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Beklagte als Nettokaltmiete einen Betrag von mtl. 464,13 €. Im Mietvertrag sind in § 5 und § 7 Regelungen zur Durchführung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen enthalten. § 3 lautet:
㤠3 Miete und Nebenleistungen
- (1) Die Miete wurde von der BWG (Vermieterin) unter Beachtung der maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt. Sie beträgt bei Vertragsbeginn mtl.:
– Grundmiete: DM 548,43
– Betriebskostenvorauszahlung: DM 234,00
– Heizkostenvorauszahlung: DM 67,00
– Gesamtmiete: DM 849,43 - (2) In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsreparaturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) mit z.Zt. DM 12,00 pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellreparaturen z.Zt. DM 1,90 pro qm Wohnfläche/Jahr.“
August 2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 19,03 € mtl. auf 483,16 € mtl. ab dem 1.11.2009. Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 qm große Wohnung nach dem zugrunde zu legenden Darmstädter Mietspiegel 462,89 € (6,39 € x 72, 44 qm) zzgl. 32,60 € für Schönheitsreparaturen (0,45 € x 72,44 qm) nach § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 II. BV, insgesamt also 495,49 € mtl. (= 6,84 €/qm mtl.), betrage. Hiervon verlange sie nur 483,16 € (= 6,67 € je qm), worin ein Betrag von 40,73 € für Schönheitsreparaturen enthalten sei.
Das AG wies die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage ab. Das LG gab ihr statt. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Berufung der Klägerin zurück.
Die Gründe:
Der Klägerin steht ein Anspruch gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch immer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. Dies gilt selbst im Falle einer Wirksamkeit der Regelungen in § 5 und § 7 des Formularmietvertrags.
Der Wegfall der Preisbindung hat nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Der Beklagte ist deshalb verpflichtet, die zuletzt an die Klägerin gezahlte Kostenmiete – mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV – nunmehr als „Marktmiete“ weiter zu entrichten. Zudem ist die Klägerin berechtigt, diese „Marktmiete“ nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt. Diese Voraussetzung ist bei dem von der Klägerin erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht gegeben.
Der Senat hat für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Für die vorliegende Fallgestaltung gilt nichts anderes. Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die Klägerin geltend macht, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen.
Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen. Nicht gefolgt werden kann deshalb dem LG, soweit es in dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sieht und meint, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete eine hiervon abweichende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichtigen zu können.
Dass der betreffende Kostenansatz im Mietvertrag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden ist, führt auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Denn es hat sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten i.S.v. § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehandelt, die gem. § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV neben den nach § 28 Abs. 2 II. BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden durften. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufgegangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist.
Quelle: BGH Online
