Betriebskostenabrechnung: Entbehrlichkeit vorheriger Belegeinsicht durch den Mieter
LG Hamburg 9.1.2018, 334 S 31/16
Der Mieter ist im Hinblick auf die Betriebskosten nicht gehalten, in jedem Fall die Belege einzusehen, bevor er Einwendungen erhebt. Ergibt sich etwa bereits aus der Betriebskosten-Abrechnung selbst der Fehler, ist eine Einsicht in die Belege nicht erforderlich.
Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist die Vermieterin der Beklagten. Sie hatte den Beklagten im Juni 2013 die Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2012 übersandt. Diese endete mit einem Guthaben für die Betriebskosten i.H.v. 56,20 € und für die Heizunkosten mit einem Nachzahlungsbetrag von 328,41 €, so dass sich eine Nachzahlung i.H.v. 272,21 € ergab. Mit Schreiben vom 28.11.2018 beanstandeten die Beklagten verschiedene Punkte der Abrechnung. Nach ihrer Ansicht würden im Rahmen der Heizungskostenabrechnung auch die Erwärmungskosten für Kaltwasser verteilt, und zwar nach dem Verteilungsschlüssel, der für die Heizkosten angesetzt ist. Das sei aber nicht richtig. Vielmehr müssten die Kosten der Wassererwärmung nach dem Schlüssel für Warmwasserkosten verteilt werden.
Außerdem begehrten die Beklagten die Einsicht in verschiedene Belege. In der Folgezeit korrigierte die Klägerin ihre Abrechnungen und zwar zunächst bezüglich der Heizkostenabrechnung im Hinblick auf die Mietgebühren für die Wärmezähler auf 215,89 € und sodann bezüglich der Betriebskosten mit Schreiben vom 4.6.2015. Der Nachzahlungsbetrag belief sich nunmehr auf 204,81 €.
Nach Erlass eines Mahnbescheides wurde der Rechtsstreit auf den Widerspruch der Beklagten an das AG abgegeben. Die Beklagten zahlten sodann 204,81 € und die Klägerin erklärte den Rechtsstreit für erledigt. Das AG hat die Erledigung des Rechtsstreits festgestellt. In der Berufungsinstanz stritten die Parteien weiter darüber, ob sich der Rechtsstreit erledigt hat, ob die Beklagten rechtzeitig ihre Einwendungen gegen die Abrechnung 2012 erhoben hatten bzw. ein verspätetes Vorbringen von ihnen nicht zu vertreten war und wann vor Erhebung von Einwendungen eine Belegeinsicht erforderlich ist.
Das LG hat auf die Berufung der Beklagten das Urteil des AG aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Gründe:
Der Rechtsstreit hat sich durch die Zahlung der Beklagten nicht erledigt. Vielmehr stand der Klägerin keine Forderung gegen die Beklagten bei Klageerhebung zu, so dass die Klage von vorneherein unbegründet war. Durch die nach Rechtshängigkeit erfolgte Zahlung der Klageforderung konnte daher keine Erledigung des Rechtsstreits eintreten.
Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten jährlich abzurechnen und dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums das Ergebnis mitzuteilen. Diesen Anforderungen ist die Klägerin allerdings gerecht geworden, denn sie hatte die Betriebskostenabrechnung für 2012 den Beklagten mit Schreiben vom 25.6.2013 übersandt. Die Abrechnung der Heizkosten erfolgte zudem fehlerhaft und wurde daraufhin von den Beklagten innerhalb der ihnen nach Übersendung der Abrechnung zustehenden Jahresfrist mit Schreiben vom 28.11.2013 beanstandet (§ 556 Abs.3 S. 5 u. 6 BGB). Die Beanstandung der Beklagten, dass die Wassererwärmungskosten nicht im Rahmen der Heizkosten, wie durch die Klägerin vorgenommen, abzurechnen seien, war letztlich zutreffend.
Denn werden Heiz- und Brauchwasser durch eine gemeinsam Anlage produziert, müssen die einheitlich entstandenen Kosten getrennt werden (§ 9 Abs. 1 S. 1HeizKV). Die Notwendigkeit erschließt sich bereits daraus, dass der Wärmeverbrauch durch die Größe des zu erwärmenden Projektes bestimmt wird und der Warmwasserverbrauch durch die Anzahl der Nutzer. Die Trennung dieser Kosten und Umlage erfolgte durch die Klägerin – wie von den Beklagten beanstandest – fehlerhaft. Der fehlerhafte Ansatz der Berechnung der Heizkosten ergab sich aus der Abrechnung selbst.
Soweit die Klägerin vorgetragen hatte, dass die Beklagten es versäumt hätten, konkrete Einwendungen innerhalb der einjährigen Einwendungsfrist vorzubringen, konnte ihr nicht gefolgt werden. Denn gem. § 556 Abs. 3 S. 5 u. 6 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Einwendungen bedürften allerdings regelmäßig einer vorherigen Prüfung der Belege, um hierdurch offene Fragen zu klären. Der Mieter ist jedoch nicht gehalten, in jedem Fall die Belege einzusehen, bevor er Einwendungen erhebt. Ergibt sich etwa – wie hier – bereits aus der Abrechnung selbst der Fehler, ist eine Einsicht in die Belege nicht erforderlich.
Quelle: Justizportal Hamburg
