Bei Mietminderung wegen Unterschreitung der Fläche von Geschäftsnebenräumen muss der geringere Nutzungswert berücksichtigt werden
BGH 18.7.2012, XII ZR 97/09
In Fällen, in denen sich bei Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche von Geschäftsräumen die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen lässt, darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen.
Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Vermieterin eines Ladenlokals (Imbiss) nebst Kellerräumen. Sie hatte diese Räume im Jahr 2003 an die Klägerin vermietet. Der Laden sollte laut Mietvertrag ca. 87 qm groß sein, der darunter liegende Keller/Lager ca. 110 qm. Die tatsächliche Fläche des Ladens beträgt 85,68 qm, die des Kellers hingegen nur 53,93 qm. Die vereinbarte Miete „ohne die kalten Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser“ betrug ursprünglich monatlich 5.840 €. Ein weiteres Mietverhältnis schlossen die Parteien über Hofgebäude und Freifläche (insgesamt 185 qm Fläche) für einen monatlichen Mietzins von 400 € ab.
Der Kläger begehrte die Rückzahlung von Mietzinsen. Er berief sich hierfür auf eine Minderung der Miete wegen zu geringer Fläche hauptsächlich der vermieteten Kellerräume. Die Beklagte begehrte mit ihrer Widerklage die Zahlung von Nebenkosten. Sie hat erstinstanzlich einen Teil der Rückforderung wegen zu geringer Fläche akzeptiert und von ihrer Nebenkostenforderung abgezogen.
Das LG hat die Beklagte zur Zahlung von 11.959 € verurteilt, wovon 10.000 € auf eine zwischen den Parteien nicht streitige Erstattung der Kaution sowie 1.959 € auf eine Rückzahlung wegen Mietminderung entfielen. Den Kläger hat es zur Zahlung von 26.584 € Nebenkosten verurteilt. Der Kläger hat im Berufungsverfahren die Zahlung weiterer 18.035 € begehrt. Die Beklagte hat von der Anerkennung einer Mietminderung Abstand genommen und eine weitere Zahlung von 5.833 € geltend gemacht. Das KG hat die Beklagte zur Zahlung von insgesamt 28.035 € verurteilt.
Auf die Revision der Beklagten hat der BGH das Berufungsurteil insoweit aufgehoben, als die Beklagte zur Zahlung von mehr als 12.001 € verurteilt wurde und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das KG zurückverwiesen.
Die Gründe:
Das Berufungsgericht war noch zutreffend davon ausgegangen, dass auch die Kellerräume Mietgegenstand geworden waren. Insofern war auch nicht zu beanstanden, dass die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche als Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB angesehen wurde. Der Senat wendet insoweit die Rechtsprechung für Wohnraummiete auch bei der Miete von Geschäftsräumen an. Allerdings war die angenommene Mietminderung wegen der Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche nicht frei von Rechtsfehlern.
Das Berufungsgericht hat den Minderungsbetrag aufgrund der prozentualen Flächenabweichung von rund 29 % berechnet und ist zu monatlichen Minderungsbeträgen zwischen 2.028 € und 2.285 € gelangt. Das begegnete allerdings durchgreifenden Bedenken. Die allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung des Berufungsgerichts wurde einer an dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung orientierten Mietzinsminderung nicht gerecht. Sie ließ den generell geringeren Nutzungswert der Kellerräume außer Betracht und war daher nicht angemessen i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB. Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt gewesen, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig gewesen wären. Das war hier jedoch nicht der Fall.
Die Kellerräume waren als Lager gemietet worden und wiesen gegenüber dem Gastraum und Nebenräumen des Ladenlokals einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert auf. Das wurde auch anhand des zweiten Mietvertrages deutlich, der sich auf ein ebenfalls zur Nutzung als Lager gemietetes Hofgebäude sowie eine Freifläche bezog und nur einen Mietzins von monatlich 400 € auswies. Auch der Kläger selbst hatte die Minderungsquote schließlich wesentlich geringer berechnet als das Berufungsgericht. Die vom Berufungsgericht angewendete Minderungsquote vernachlässigte den niedrigeren Gebrauchswert der Kellerfläche und würde daher letztlich zu einer nicht gerechtfertigten – erheblichen – Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zu Lasten der Beklagten führen.
