Kosten für die Pflege öffentlicher Grünflächen stellen keine Betriebskosten dar
BGH 10.2.2016, VIII ZR 33/15
Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht wurden.
Der Sachverhalt: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im September 2012 hatte die Beklagte einen Zahlungsrückstand angemahnt, der i.H.v. 353 € auf die Miete für Mai 2012 und i.H.v. 360 € auf die Miete für Mai 2011 entfiel. In dieser Zeit hatten die Kläger Kürzungen vorgenommen, weil sie sich für die Nebenkostenabrechnung 2009 ein zusätzliches Guthaben errechnet hatten. Sie waren der Ansicht, sie schuldeten bezüglich der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 die Positionen Pflege Außenanlage, Hauswart, Straßenreinigung/Winterdienst sowie Wartung Druckerhöhung und Blitzschutzanlage nicht; deshalb ergäben sich die von ihnen geltend gemachten Guthaben.
Die Kläger begehrten die Feststellung, dass die von der Beklagten erhobene Forderung nicht bestehe. Das AG gab der negative Feststellungsklage statt; das LG wies sie ab, soweit sie einen Betrag von 281 € überstieg. Die Revision der Beklagten gegen das Urteil wurde – soweit sie die Entscheidung über die Kosten der Wartung der Druckanlage und der Blitzschutzanlage betraf – mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG als unzulässig verworfen worden war.
Gründe: Die Verpflichtung der Kläger, die in den Abrechnungen der Beklagten für die Jahre 2009 und 2010 für die Pflege der Außenanlagen angesetzten Kosten zu tragen, konnte nicht bejaht und ihre Verpflichtung zur Tragung der in diesen Abrechnungen angesetzten Kosten für den Hauswart und die Straßenreinigung nicht verneint werden.
Die Annahme des LG, die Kosten für die Pflege des die Wohnanlage umgebenden Parks könnten schon deshalb auf die Mieter umgelegt werden, weil sich der Park nicht im öffentlichen Eigentum, sondern im Eigentum der beklagten Vermieterin befinde und die Mieter davon insoweit einen Nutzen hätten, war falsch. Dabei hatte das Gericht verkannt, dass Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren geht, der über das in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden.
Davon unabhängig machten die Kläger ohne Erfolg geltend, die Kosten der Pflege der Außenanlage könnten jedenfalls insoweit nicht auf die Mieter umgelegt werden, als sie auf die Beseitigung von Verunreinigungen (etwa Hundekot) entfielen, die durch Dritte verursacht worden seien. Denn nach BGH-Rechtsprechung gehören die Kosten der Beseitigung des auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls auch insoweit zu den umlagefähigen Betriebskosten, als sie auf die Beseitigung unberechtigt abgestellten Mülls entfallen. Für die Beseitigung einer Verunreinigung von Garten- oder Rasenflächen gilt nichts anderes. Der insoweit anfallende Aufwand gehört zu den Kosten der Gartenpflege.
Mit Erfolg rügte die Beklagte, dass das Berufungsgericht die Betriebskostenabrechnungen bezüglich der Position Hauswart sowie die Kosten für Winterdienst und Fußwegreinigung wegen mangelnder Aufschlüsselung als unwirksam angesehen hatte. Denn wie der Senat zwischenzeitlich – in Abänderung seiner früheren Rechtsprechung entschieden hat (Urt. v. 20.1.2016, Az.: VIII ZR 93/15), berührt es die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht, dass nicht umlagefähige Kostenanteile in der Abrechnung nicht aufgeschlüsselt oder insoweit vorgenommene Rechenschritte nicht erläutert wurden.
Quelle: BGH online
