Welche Betriebskosten muss der Mieter übernehmen?
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss der Vermieter die Betriebskosten tragen. Sind sie in der Miete enthalten, spricht man von einer Bruttomiete. Die Mietparteien können aber festlegen, dass der Mieter die Betriebskosten neben der Grundmiete übernimmt. Diese Art der Mietvereinbarung ist die Regel. Dann vereinbart der Vermieter üblicherweise auch monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das sind Abschlagzahlungen, über die nach Ablauf der Abrechnungsperiode (1 Jahr) abgerechnet werden muss. Voraussetzung ist natürlich, dass die Kosten auch tatsächlich angefallen sind. Der Vermieter darf z.B. keinen pauschalen Betrag für einen Hausmeister ansetzen, wenn er gar keinen beschäftigt hat (LG Lübeck WuM 97, 360). Erbringt der Vermieter bestimmte Arbeiten in Eigenleistung, z.B. Gartenpflege, Reinigungs- oder Hausmeisterarbeiten, kann er dafür in der Abrechnung einen Betrag in Höhe des tatsächlichen Aufwandes ansetzen (§ 1 Betr.KV).
Wichtig:
Voraussetzung ist immer, dass der Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung enthält, wonach Nebenkosten zusätzlich zur Miete berechnet werden dürfen (LG Hagen WuM 87, 161). Ohne eine solche Vereinbarung muss der Mieter also keine Betriebskosten gesondert zahlen. Eine Vereinbarung zur Betriebskostenumlage sieht zumeist so aus, dass die Betriebskosten im Mietvertrag einzeln aufgelistet sind. Dann dürfen grundsätzlich auch nur die im Vertrag genannten Kosten umgelegt werden. Betriebskosten, die nicht aufgeführt sind, muss der Mieter nicht gesondert zahlen. Fehlen in der Auflistung z.B. die Hausmeister- oder Gartenpflegekosten, darf sie der Vermieter auch nicht abrechnen. Einige Mietverträge verweisen zur Vereinbarung lediglich auf den gesetzlich festgelegten Katalog der Betriebskosten. Das war die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, seit 1.1.2004 die Betriebskostenarten. Dahinter verbergen sich alle rechtlich zulässigen Betriebskostenarten. Im Vertrag steht dann z.B.: Neben der Miete sind Betriebskosten gem. der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 zu zahlen. Das sehen die Gerichte als ausreichend für eine wirksame Vereinbarung an (BGH WuM 2004, 290; OLG Hamm RE WuM 97, 542; OLG Frankfurt/M.RE WuM 2000, 411). Sie meinen, eine derartige Vertragsklausel sei durchaus verständlich. Ein durchschnittlicher Mieter wisse, was Neben- oder Betriebskosten seien. Der Deutsche Mieterbund hält eine Klausel für unverständlich, in der lediglich auf einen Paragraphen Bezug genommen wird, ohne ihn zu erläutern (OLG Schleseig RE WuM 96, 85). Im Mietvertrag sollten alle Betriebskostenarten einzeln aufgeführt werden, wenn der Mieter sie zahlen soll (So z.B. auch LG Darmstadt WuM 81, 39; AG Marsburg WuM 97, 230; AG Bad Mergenheim WuM 97, 439; AG Dortmund WuM 96, 425). Zumindest bei Mietvertragsabschlüssen seit dem 1. Januar 2004 reicht der bloße Hinweis auf Anl. 3 zu § 27 II. BV nicht mehr aus. Diese Vorschrift gibt es nicht mehr, sie wurde durch die Betriebskostenverordnung ersetzt. Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Wichtig:
Bei Sozialwohnungen ist sich die Rechtssprechung einig. Umlagefähig sind nur die im Vertrag ausdrücklich aufgeführten Betriebskostenarten mit den jeweils dafür zu zahlenden Beträgen (OLG Oldenburg RE WuM 97, 609). Steht im Mietvertrag lediglich, dass Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung gesondert zu zahlen sind, besteht keine wirksame Vereinbarung (LG Hamburg WE 2005, 183). Bei Geschäftsraummietverhältnissen reicht hingegen die bloße Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II BV bzw. die Betriebskostenverordnung aus (OLG Braunschweig WuM 99, 173; OLG Celle ZMR 99, 238).
Wichtig:
Die Mieter müssen vor Unterschrift unter den Mietvertrag ganz genau darauf achten, welche Klausel zu Betriebskosten sie unterschreiben. Im Zweifel sollten sie den Vermieter ausdrücklich fragen, welche Betriebskosten zusätzlich zur Miete hinzukommen und wie hoch die voraussichtlichen Kosten sind. Die Antwort sollten sich Mieter am besten schriftlich geben lassen oder im Mietvertrag unter „sonstige Vereinbarungen“ festhalten.
Nach wie vor gilt aber auch: Klauseln, nach denen die Mieter „sämtliche umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind“, zahlen sollen, genügen nicht (AG Köln WuM 87, 274). Es schadet dem Vermieter nicht, wenn im Mietvertrag alle zu § 27 II.BV gehörenden Betriebskosten aufgezählt sind, ohne dass sich aus dem Mietvertrag ergibt, für welche dieser Betriebskosten die geforderte Vorauszahlung sein soll (OLG Karlsruhe RE WuM 86, 9). Enthält der Mietvertrag über die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten eine abschließende Vereinbarung, so können andere, in der Vereinbarung nicht berücksichtigte Betriebskosten nicht auf den Mieter abgewälzt werden (LG Köln WuM 85, 346; WuM 74, 10; AG Aachen WuM 75, 213; AG Ravensburg WuM 76, 9), auch nicht durch einseitige Änderung der Hausordnung (AG Castrop-Rauxel WuM 77, 97). Steht im Mietvertrag, dass vom Mieter „Hausgebühren“ zu zahlen sind, ist diese Regelung wegen Unbestimmtheit unwirksam. Unter „Hausgebühren“ können auch nicht nur die öffentlich-rechtlichen Gebühren (Müllabfuhr,
Wasser, Strom) verstanden werden (LG Stuttgart WuM 87, 161). Muss der Mieter laut Mietvertrag die Kosten für Gemeinschaftsstrom extra bezahlen, gehören die Kosten für die installierte Dachrinnenbeheizung nicht hierzu (AG Lüdenscheid WuM 87, 78). Müssen Wasserkosten bezahlt werden, gehören die Abwasserkosten nicht automatisch dazu (AG Dortmund WuM 87, 359). Ist der Vermieter nach dem Mietvertrag berechtigt, neu eingeführte Betriebskosten umzulegen, so sind hierunter nicht nur solche Betriebskosten zu verstehen, die unabhängig vom Willen des Vermieters erstmals neu entstehen. Auch die Kosten einer neuen Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen umgelegt werden, wenn der Mietvertrag diese Kosten als umlagefähig bezeichnet (BGH WuM 2006, 612). Hat der Vermieter bei Vertragsschluss nicht alle umlagefähigen Kosten vereinbart, kann er dies nicht einseitig von sich aus ändern. Dies ist nur mit Einverständnis des Mieters möglich. Zwar kann der Mieter sein Einverständnis auch stillschweigend erklären, doch setzt dies den Willen des Mieters zur Vertragsänderung voraus. Viele Gerichte sind deshalb der Auffassung, dass keine Vertragsänderung zustande kommt, wenn der Mieter längere Zeit nicht vereinbarte Betriebskosten bezahlt hat (LG Landau WuM 2001, 613; LG Frankfurt WuM 86, 939; AG Bad Dürkheim WuM 2005, 648). Der Bundesgerichts-
hof sieht das jedoch anders. Er hat ohne nähere Begründung entschieden, dass durch jehrelange Zahlung eine Änderung des Mietvertrags eintreten kann (BGH WuM 2004, 292; NJW-RR 2000, 1463).
Achtung:
Wer nicht vereinbarte Betriebskosten einfach zahlt, läuft Gefahr, dass eine stillschweigende Vereinbarung zustande kommt. Deshalb sollte der Mieter anhand des Mietvertrags prüfen, ob er die in der Abrechnung aufgeführten Betriebskosten im Einzelnen auch schuldet. Falls nicht, sollte er das umgehend beim Vermieter beanstanden.
Wichtig:
Zu Unrecht gezahlte Beträge kann der Mieter zurückfordern (OLG Koblenz RE WuM 86, 50; LG Kleve WuM 2001, 29; LG Marburg WuM 2000, 680; LG Kassel WuM 99, 705). Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. (Verjährung)
Pauschale
Haben die Mietparteien zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale durch den Mieter vereinbart, so sind mit der Zahlung dieses Pauschalbetrages die Nebenkosten abgegolten. Selbst wenn in Wirklichkeit die Nebenkosten durch den Pauschbetrag nicht abgedeckt sind, braucht der Mieter keine Nachzahlung zu leisten (LG Hamburg WuM 76, 229; AG Hamburg WuM 76, 8; ZMR 70, 15; AG Schwtzingen WuM 74, 8; AG Bremerhaven WuM 75, 193). Er kann allerdings auch keine Rückzahlung verlangen, falls die Pauschale höher war als die tatsächlichen Kosten. Aber auch dann, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter die Pauschale anheben darf, so kann er dies nur für die Zukunft und im Rahmen der nachgewiesenen Erhöhung der Betriebskosten (LG Köln WuM 82, 301; LG Darmstadt WuM 82, 307).
Keine Sonderregelungen in den östlichen Bundesländern
Seit dem 1.1.1998 gibt es auch für Altbauten (vor dem 3.10.1990 errichtet) keine Sonderregelungen mehr. Zusätzlich zur Miete muss der Mieter Betriebskosten zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist oder wenn der Vermieter eine wirksame Umlage-
erklärung abgegeben hat. In der Regel haben Vermieter diese Umlageerklärung zum 1.10.1991 abgegeben. Wenn nicht oder wenn eine Altbauwohnung nach dem 26.6.1991 neu vermietet wurde und der Vermieter „vergessen“ hatte, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass Betriebskosten zusätzlich zu zahlen sind, konnte der Vermieter noch bis zum 31.12.1997 diese Umlageerklärung nachholen. Voraussetzung aber immer: Der in der alten Grundmiete (noch aus DDR-Zeiten) enthaltene Betriebskostenanteil musste herausgerechnet werden.
Betriebskosten im Überblick
Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ist in der Betriebskosten- verordnung im Einzelnen festgelegt…
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