Strom in der Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter hat für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ein Jahr Zeit ab Ende des Abrechnungszeitraumes. Wird diese Frist nicht eingehalten, hat der Vermieter kein Recht mehr auf mögliche Nachzahlungen der Mieter. Umgekehrt gilt jedoch, dass der Vermieter bei einer verspäteten Abrechnung dem Mieter das vorhandene Nebenkostenguthaben auszahlen muss.
Sind Fehler vom Mieter bei der Nebenkostenabrechnung entdeckt worden, kann innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Widerspruch eingelegt werden. Wird diese Frist versäumt, ist ein Einspruch nicht mehr möglich und der Mieter muss die eventuellen Mehrkosten tragen.

Eine Warmmiete setzt sich zusammen aus den Neben- und Betriebskosten und der Miete an sich. Zu einer Nebenkostenabrechnung zählen einige Posten wie die Heizung, Wasser und der Hausmeister. Viele Mieter fragen sich jedoch, ob auch der Strom dazuzählt.
Strom ist in der heutigen Zeit ein knappes Gut geworden und dementsprechend auch sehr teuer. Viele Mieter schauen daher sehr genau auf ihre Nebenkostenabrechnung. Da viele jedoch mit den Angaben überfordert sind, soll hier Klarheit geschaffen werden.

Welche Stromkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?

In der Nebenkostenabrechnung ist ein großer Faktor neben dem Wasser der Stromverbrauch. Dies ist der im Haus allgemein verbrauchte Strom. Doch um dies als Vermieter abzurechnen, muss es eine separate Klausel im Mietvertrag geben.

Damit kann der Vermieter alle Stromkosten für die Außen- und Innenbeleuchtung auf jede Mietpartei umlegen. Dazu zählt auch die Treppenhausbeleuchtung. Doch damit dies auch abgerechnet werden kann, muss alles, was über die allgemeinen Stromkosten abgerechnet werden darf, auch jedem Mieter zugänglich sein und er muss es nutzen können. Somit können beispielsweise die Stromkosten für eine Tiefgarage nur dann von den Mietern abgerechnet werden, die dort auch einen Stellplatz haben.

Was ist der Unterschied zwischen Hausstrom und Betriebsstrom?

Zum Hausstrom zählen Posten wie die Beleuchtung in den gemeinsam genutzten Gebäudeteilen. Dies sind:

• Treppenhaus,
• Keller,
• Zugänge,
• Flure,
• Speicher
• Waschräume.

Aufgrund dessen wird dieser Posten auch als Hausstrom betitelt.

Der Betriebsstrom ist der Strom, den technische Anlagen benötigen. Darunter fallen beispielsweise Aufzug, Rolltore einer Tiefgarage oder auch die Heizungsanlage. Die Heizkostenverordnung ist jedoch ausschlaggebend für das Heizungssystem, welches ebenfalls in diesen Posten einfließt.

Der Betriebsstrom fällt allen Nutzern zugute, wie die Klingelanlage. Aufgrund dessen muss dieser Posten genau betrachtet werden. Die Heizungsanlage wird nach der aktuellen Heizkostenverordnung auf die Wohnungen und Nutzer verteilt.

Hausstrom: In der Betriebskostenabrechnung ein wichtiger Posten

Die Stromkosten, die der Vermieter abrechnet, müssen in der Nebenkostenabrechnung auch dem richtigen Posten zugeordnet werden. Beispielsweise gehören die Stromkosten für die Heizungsanlage in die Heizkostenabrechnung. Diese werden auch warme Betriebskosten genannt.

Jegliche anderen Stromkosten sind der allgemeinen Betriebskostenabrechnung zuzuordnen. Diese werden auch kalte Betriebskosten genannt. In diesem Bereich muss der Vermieter die Stromkosten richtig zuordnen und auf alle Mieter gleichmäßig verteilen.

Wichtig: Nutzer bedingte Stromkosten müssen auch nachweislich dem richtigen Mieter zugewiesen werden.

Wichtige Regelungen für den Betriebsstrom

Die Betriebskosten einer Heizungsanlage werden von vielen Vermietern oftmals nicht durch einen eigenen Stromzähler erfasst. Somit darf dieser Strombedarf geschätzt werden. Nach der Rechtsprechung in Deutschland darf diese Schätzung auf zwei verschiedenen Wegen vorgenommen werden:
• Ein Bruchteil der Brennstoffkosten wird als Grundlage genommen. Es ist jedoch bislang nicht festgelegt, welchen genauen Prozentsatz dafür angerechnet werden darf. Bis 10 % ist dabei vertretbar.
• An den bisherigen Kosten des Stromverbrauchswertes, der sich zusammensetzt aus den angeschlossenen Geräten und den Heiztagen. Auch dies wird zum Teil geschätzt.
Wichtig: Die Stromkosten der Heizungsanlage, die den Heizkosten zugeordnet werden, dürfen nicht über den Hausstrom abgerechnet werden.

Betriebsstrom für Heizung in der Nebenkostenabrechnung

Die Stromkosten für die Heizungsanlage werden über den Betriebsstrom abgerechnet. Ein großer Teil entfällt dabei auf die Heizungspumpe. Den kleinen Teil macht dabei die ergänzende Technik aus wie

• Brenner,
• Wärmefühler,
• Zeitschaltuhren.

Wichtig: Der Betriebsstrom umfasst somit ausschließlich die Heizungsanlage.

Die anfallenden Betriebsstromkosten entfallen in Miethäusern immer auf die Mieter. In der Heizkostenverordnung ist festgelegt, dass die Kosten „umlagefähig“ sind. Das bedeutet, diese können anteilsmäßig auf die Mietparteien übertragen werden. Abgerechnet wird der Anteil nach dem Verbrauch, den die jeweilige Mietpartei in Anspruch genommen hat. Da dies nach Quadratmeterzahl berechnet wird, ist ein Irrtum ausgeschlossen.

Wie hoch sind die durchschnittlichen Betriebsstromkosten?

In Deutschland bezahlt durchschnittlich jeder Haushalt zwischen 40 und 80 Euro für die Heiznebenkosten. Die Kosten steigen, je älter eine Heizanlage ist. Beispielsweise verbrauchen alte Heizungspumpen deutlich mehr Strom als ein neues Modell. Letztere arbeiten oftmals viel effizienter und verursachen aufgrund dessen auch viel weniger Betriebskosten.
Info: Eine Heizungsanlage gilt ab dem 15. Betriebsjahr als alt.

Wie können Betriebsstromkosten reduziert werden?

Bei hohen Betriebsstromkosten sind oftmals veraltete Heizpumpen die Ursache. Gemessen an modernen Geräten verbrauchen diese nur 20 bis 25 Prozent des Betriebsstroms. Aufgrund dessen ist der Austausch einer veralteten Pumpe oftmals eine effektive Modernisierungsmaßnahme. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bezuschusst diesen Austausch oftmals mit bis zu 20 Prozent.

Fazit

Der Unterschied zwischen Betriebsstrom und Hausstrom ist groß. Daher sollte jeder Mieter wissen, welche Posten unter welchem Punkt abgerechnet werden, um dies so genau wie möglich nachverfolgen zu können. Fehler in der Nebenkostenabrechnung sollten schnellstens angemahnt werden, damit diese korrigiert und der Mieter nicht unnötig hohe Kosten zahlen muss.

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