Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen

Ich habe Sie gewarnt. Die Kasuistik ist nahezu unüberschaubar, so dass Sie bitte in jedem Falle einen Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht die Klausel überprüfen lassen sollten. 

BGH VIII ZR 210/08
Formularklauseln sind gemäß § 307 BGB unwirksam, wenn sie dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegen.

BGH VIII ZR 166/08
 Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit sind unwirksam.

BGH VIII ZR 71/08
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst

BGH VIII ZR 308/02 vom 14.05.2003 (Formularklauseln) und BGH VIII ZR 335/02 vom 25.06.2003 (Formularklausel zu Schönheitsreparaturen und Individualvereinbarung zur Endrenovierung):
Eine Klausel, die den Mieter ohne Rücksicht auf zwischenzeitlich vorgenommene Schönheitsreparaturen oder einen vom Vermieter nachzuweisenden turnusgemäßen Renovierungsbedarf zur Endrenovierung bei Auszug verpflichtet, ist unwirksam (so bereits BGH VIII ZR 317/97 vom 03.06.1998 = NJW 1998, 3114 und BGHZ 101, 253, 268).
Wird in dem Formularmietvertrag zusätzlich die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt, ist auch diese an sich unbedenkliche Klausel unwirksam, weil beide Klauseln wegen ihrer inhaltlichen Zusammengehörigkeit nicht getrennt betrachtet werden dürfen, sondern wegen ihres Summierungseffektes eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen.

BGH VIII ZR 230/03 vom 28.04.2004:
Eine Formularklausel zur „eingeschränkten Endrenovierung“ ist wirksam.
Die Einschränkung müsse den Vertragsbeginn und die Zeitspanne zwischen zuletzt erledigter Renovierung und Vertragsbeendigung berücksichtigen. Der Mieter habe demnach die bei Auszug „unerledigten“ Arbeiten vorzunehmen.
Je nach „Fristenplan“ und Grad der Abnutzung könne der Mieter also verpflichtet sein, bei Auszug endzurenovieren oder aber entsprechend dem Grad seiner bisherigen Abnutzung = „quotal“ Kosten für eine spätere Renovierung durch den Vermieter zu erstatten.

BGH VIII ZR 77/03 vom 26.05.2004:
Eine Klausel, die einen Mieter bei Auszug zur zeitanteiligen Entschädigung auf eine noch nicht fällig gewordene Renovierung verpflichtet und ihm die Wahl lässt, statt zu zahlen fachgerecht endzurenovieren, ist wirksam.
Renovierungsarbeiten seien stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dass die Wohnung bei Bezug nicht renoviert gewesen sei, spiele keine Rolle, da die Fälligkeits- / Bedarfsfristen erst ab Mietvertragsbeginn berechnet seien. Der Mieter habe die Wahl, auf Basis eines Kostenvoranschlags anteilig für die Dauer seiner Nutzung Zahlung zu leisten oder aber – ggfs auch nur einzelne Räume – noch vor Auszug zu renovieren. Weil er zu einer Renovierung aber nicht verpflichtet werde, sei die Klausel auch nicht als „verkappte Endrenovierung“ unwirksam.
Die Kosten des Vermieters für ein Schadensermittlungsgutachten nach Auszug des Mieters seien erstattungsfähiger Schaden. Die Erforderlichkeit dieser Maßnahme beurteile sich aus Sicht des geschädigten Vermieters, der kurzfristig weitervermieten wolle. Der Vermieter könne nicht darauf verwiesen werden, Schäden durch Begehung mit Zeugen und eigene Fotos kostengünstiger zu dokumentieren.

BGH VIII ZR 360/03 vom 22.09.2004:
Unwirksamkeit insgesamt bei innerem Zusammenhang zweier Formularklauseln (generelle Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie Bindung an Mindestfristen).

BGH VIII ZR 361/03 vom 23.06.2004:
Eine Formularklausel für Schönheitsreparaturen nach „starrem Fristenplan“ (zB „mindestens alle 2 Jahre“) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 I, 1 BGB / § 9 I AGBG) unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt.
Die „starre“ Klausel führe zu einer unzulässigen Beweislastumkehr. Grundsätzlich habe der Vermieter zu beweisen, dass tatsächlich Renovierungsbedarf bestehe.

BGH VIII ZR 339/03 vom 14.07.2004:
Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, ist dahin auszulegen, dass der Mieter verpflichtet ist, solche Arbeiten bei Fälligkeit vorzunehmen.
Es entspreche der Verkehrssitte, dass die Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden und dieser berechtigt, aber auch verpflichtet sei, die Arbeiten in Eigenleistung vorzunehmen. Dies sei für den Mieter eine Selbstverständlichkeit, vor allem, wenn er laut Vertrag verpflichtet sei, die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu halten.
Auch wenn ein „Fristenplan“ fehle, sei hilfsweise auf den vom Bundesjustizministerium 1976 veröffentlichten Mustermietvertrag abzustellen und daraus abzuleiten, ab wann Renovierungsbedarf bestehe.

BGH VIII ZR 378/03 vom 20.10.2004:
Ein „weicher“ Fristenplan nach Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums Fassung 1976 ist wirksam. Die Klausel schafft keine starre Regelung, weil sie auf den Zustand und den Grad der Renovierung abstellt. Die Befugnis zur Feststellung liegt beim Vermieter.

BGH VIII ZR 48/04 vom 16.02.2005:
Ein formularmäßiges Renovierungsintervall von 4 Jahren benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
Ein formularmäßiger „starrer“ Fristenplan (Renovierung nach Ablauf bestimmter Zeiträume) wird durch die Zusatzklausel, dass der Vermieter je nach Zustand einzelner Räume und seinem billigen Ermessen die Fristen verlängern oder verkürzen kann, „aufgeweicht“, darin liegt kein Verstoß gegen die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen.

BGH VIII ZR 17/04 vom 09.03.2005:
Eine Formularklausel, nach der der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und in der die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeiträumen (3, 5, 7 Jahre) erforderlich werden, ist wirksam.
Die Klausel knüpft nicht unabhängig vom Mietvertragsbeginn an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf an. Auf deutsch: Vorvertragliche Abnutzungen werden auf den Fristenlauf nicht angerechnet.

BGH VIII ZR 192/04 vom 06.04.2005:
Ist im Mietvertrag kein Fristenplan vereinbart, hat der Mieter aber die Schönheitsreparaturen übernommen, wird der Anspruch fällig, sobald aus Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht, eine Substanzgefährdung der Mietsache ist nicht Voraussetzung.

BGH VIII ZR 351/04  vom 13.07.2005:
Die Klausel, dass Schönheitsreparaturen „in der Regel“ nach # Jahren fällig werden, ist kein starrer, sondern ein „weicher“ Fristenplan, auch wenn dies mit einem Termin als „spätestens“ kombiniert wird. Auch die Formulierung „im Allgemeinen“ lässt genügend Spielraum, um eine Anpassung an das objektiv Erforderliche  zu ermöglichen.

BGH VIII ZR 178/05 vom 05.04.2006:
Formularmäßiger Fristenplan für Schönheitsreparaturen durch Mieter mit quotenmäßiger Kostenbeteiligung bei angefangenen Renovierungsintervallen unwirksam.
a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

BGH VIII ZR 106/05 vom 05.04.2006:
Die Klausel „Der Mieter ist verpflichtet“ unter Bezugnahme auf „die üblichen Fristen“ beinhaltet einen starren Fristenplan und ist daher unwirksam.

BGH VIII ZR 152/05 vom 05.04.2006:
wie VIII ZR 106/05.
Eine vorformulierte Klausel, die den Mieter zur Beseitigung aller angebrachten oder übernommenen Tapeten bei Auszug verpflichtet, ist unwirksam.

BGH VIII ZR 163/05   vom 05.04.2006:
Ein zur Unwirksamkeit führenden Summierungseffekt liegt auch dann vor, wenn eine Klausel formularmäßig ausgestaltet ist (weicher Fristenplan) und die andere individuell ausgehandelt ist (Tapetenentfernung bei Mietende). Für sich genommen sind beide Klauseln allerdings unbedenklich.

BGH VIII ZR 106/05   vom 05.04.2006:
Die Bezugnahme auf „übliche Fristen“ für Schönheitsreparaturen sei aus dem Verständnis des Mieters heraus verbindlich, daher eine starre und unwirksame Regelung
(im übrigen zur Quotenabgeltungsklausel und zur Endrenovierungsverpflichtung).

KG Berlin 8 U 99/05 Urteil vom 06.04.2006:
Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit, dass er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Mieters gesehen werden (dann käme es nicht mehr auf die Frage an, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist oder nicht).

Anmerkung: Also Vorsicht mit Äußerungen gegenüber dem Vermieter!!!

BGH VIII ZR 124/05 vom 28.06.2006:
Bestätigung der Rechtsprechung zur starren Fristenregelung.
Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum (der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung  auf den Mieter abzuwälzen und eine individuelle Vereinbarung auf die Beseitigung von Nikotinablagerungen spätestens bei Beendigung des Mietvertrags zu erstrecken).
Zum Inhalt einer Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Wohnung (Endrenovierung).

BGH VIII ZR 52/06 vom 18.10.2006:
Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln nach „starren“ Fristen
Formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an „starren“ Fristen und Prozentsätzen ausrichten, sind unwirksam (§ 307 I, 1 BGB). Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen für den Abnutzungszeitraum seit den letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.
Abgeltungsklauseln auf einer „starren“ Berechnungsgrundlage benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine „starre“ Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht.
Soweit der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen und Prozentsätzen in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen hat (z.B. Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663), hält er daran nicht fest.

BGH VIII ZR 316/06 vom 12.09.2007:
Unwirksamkeit isolierter (Formular-) Endrenovierungsklausel
Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Renovierung, auch wenn Mieter zur Renovierung nicht verpflichtet war.

BGH vom 26.09.2007 = NJW 2007, 3632:
Die eigentlich unwirksame Vereinbarung einer „regelmäßigen“ Dekorationsfrist wird aufgeweicht und zulässig, wenn weiter vereinbart ist, dass von den Fristen abgewichen kann, wenn der Zustand der Räume die Einhaltung der Fristen noch nicht erfordert.

BGH VIII ZR 95/07 vom 05.03.2008:
Unwirksamkeit einer unverständlichen Quotenabgeltungsklausel mit „weichem“ Fristenplan
Die Klausel, dass der Mieter bei Auszug verpflichtet sei, „angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen“, ist für den Mieter unverständlich und daher wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.
Frühere höchstrichterliche Urteile zur Wirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln geben dem Vermieter keinen Vertrauensschutz.

BGH VIII ZR 37/07 vom 05.03.2008:
Raucherexzess und „Dekorationsadäquanz“
Rauchen des Mieters ist vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (Kündigungsgrund !), wenn die Folgen nicht mehr durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind, sondern eine darüber hinaus gehende Instandsetzung der Mietsache notwendig ist.

BGH VIII ZR 224/07 vom 18.06.2008
Unwirksamkeit einer „Farbwahlklausel“
„neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten“ – „hellblau“ und „lindgrün“ sind zwar hell, aber nicht neutral
Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.

KG 8 U 205/07 vom 22.05.2008 = NJW 2008, 2787
Die Vereinbarung einer „regelmäßigen“ Ausführung ist eine starre Dekorationsfrist und daher unwirksam, weil verpflichtend, nicht aber die Formulierungen „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“, die für den Mieter nur eine Orientierungshilfe seien.

BGH VIII ZR 283/07 vom 22.10.2008 (Hamburger Mietvertrag) = NJW 2009, 62 (Anmerkung Blank NJW 2009, 27)
Farbdiktat des Vermieters zulässig – „üblicherweise“ ist weiche Klausel
Wirksamkeit einer Klausel über die Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung

BGH VIII ZR 210/08 vom 18.02.2009
Eine Formularklausel, die den Mieter zum Anstrich von Türen und Fenstern  auch von außen verpflichtet, ist insgesamt unwirksam. Schönheitsreparaturen beinhalten nach § 28 IV 3 der II.BV nur den Innenanstrich.

BGH VIII ZR 166/08 vom 18.02.2009
Eine Formularklausel, die den Mieter allgemein ohne Beschränkung auf den Zeitpunkt der Rückgabe zu Schönheitsreparaturen in einer ihm vorgegebenen Farbwahl (neutrale Farbtöne) verpflichtet, ist insgesamt unwirksam. Während der Mietzeit kann der Mieter die Farben frei bestimmen.

BGH VIII ZR 210/08 vom 18.02.2009
Schönheitsreparaturen beziehen sich nicht auf Arbeiten im Außenbereich der Wohnung („Streichen der Außenfenster, der Balkontür und der Loggia“). § 28 IV 3 der II.Berechnungsverordnung definiert den Umfang der Schönheitsreparaturen, bezeiht sich aber nicht auf den Außenbereich. Die Teilunwirksamkeit der Vertragsklausel für zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelung.

BGH Urteil vom 23.09.2009 VIII ZR 344/08
Farbvorschriften des Vermieters für Decken und Wände in einer Renovierungsklausel sind während Mietzeit unwirksam. Der BGH führt damit seine Rechtsprechung fort, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.