Nebenkosten bzw. Betriebskosten: Ein kurzer Überblick.
- Was sind überhaupt Nebenkosten bzw. Betriebskosten?
- Was sind definitiv keine Nebenkosten bzw. Betriebskosten?
- Muss man grundsätzlich Nebenkosten bzw. Betriebskosten zahlen?
- Wann sind die entscheidenden Faktoren, ob Nebenkosten neben der Miete zu zahlen sind?
- Welche Betriebskostenarten unterscheidet man?
- Wie kann man im Mietvertrag vereinbaren, dass Betriebskosten zu zahlen sind?
- Welchen Inhalt muss die Nebenkostenabrechnung haben?
- Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?
- Was ist zu tun, wenn ich als Mieter ein Abrechnung erhalte?
Was sind überhaupt Nebenkosten bzw. Betriebskosten?
Der Begriff Nebenkosten ist an sich nicht definiert. Die Nebenkosten beinhalten sämtliche Bewirtschaftungskosten eines Objekts. Bei den Betriebskosten hingegen handelt es sich um alle neben der Miete entstehenden Kosten. Die Betriebkosten sind somit nur ein Teil der gesamten Nebenkosten.
Betriebskosten werden nach § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) als diejenigen Kosten bezeichnet, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Was sind definitiv keine Nebenkosten bzw. Betriebskosten?
Nicht zu den Betriebskosten zählen in jedem Fall die Verwaltungskosten, die zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Kosten für Arbeitskräfte, etc. und die Instandhaltungskosten, d.h. die Kosten, die während der Nutzungsdauer für die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Gebäudes aufgewendet werden müssen.
Muss man grundsätzlich Nebenkosten bzw. Betriebskosten zahlen?
Das Gesetz geht davon aus, dass mit Zahlung der Miete sämtliche Nebenkosten quasi mitbezahlt werden. Grundsätzlich muss der Mieter also keine Nebenkosten zahlen.
Wann sind die entscheidenden Faktoren, ob Nebenkosten neben der Miete zu zahlen sind?
Ob überhaupt und, wenn ja, welche Kosten Mieter zusätzlich zur Miete noch zahlen müssen, hängt von drei Faktoren ab:
1) Es muss sich um gesetzlich zulässige Betriebskosten der Betriebskostenverordnung, bzw. Heizkostenverordnung handeln.
2) Die Kosten müssen auch tatsächlich angefallen sein.
3) Es muss im Vertrag ausdrücklich vereinbart sein, dass diese Kosten zusätzlich zur Grundmiete zu zahlen sind.
Welche Betriebskostenarten unterscheidet man?
Man unterscheidet zwischen sog. „warmen“ und „kalten Betriebskosten“.
Insgesamt ist zwischen17 verschiedene Kostenarten zu differenzieren.
Zu den Betriebskosten zählen nach § 2 BetrKV die folgenden Kosten:
1. laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks, Grundsteuer
2. Wasserversorgung
3. Entwässerung
4. Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage
5. Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
6. verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs
9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Gartenpflege
11. Beleuchtung, Kosten für die Außenbeleuchtung und Flure
12. Schornsteinreinigung
13. Sach- und Haftpflichtversicherung
14. Hauswart
15. Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage
16. Betrieb von Einrichtungen für die Wäschepflege
17. sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Drei der oben genannten Kostenarten betreffen „warme“ Betriebskosten, welche grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Diese sind:
- Nr. 4: Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage
Nr. 5: Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
Nr. 6: verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Hierfür ist die Heizkostenverordnung einschlägig.
Die übrigen 14 Kostenarten sind die sogenannten „kalten“ Betriebskosten:
Nur diese Kostenarten darf der Vermieter zusätzlich zur Miete verlangen, wenn sie laufend entstehen und wenn dies vertraglich vereinbart ist.
Wie kann man im Mietvertrag vereinbaren, dass Betriebskosten zu zahlen sind?
Grundsätzlich: Ist eine Vereinbarung über die Weitergabe der Betriebskosten nicht getroffen worden, so schuldet der Mieter die Zahlung auch nicht.
Man kann aber eine Betriebskostenpauschale oder monatliche Vorauszahlungen vereinbaren.
Enthält der Mietvertrag eine Klausel, wonach der Mieter für die Betriebskosten eine monatliche pauschale Zahlung zu leisten hat, kann der Vermieter die im vergangenen Jahr tatsächlich angefallenen Betriebskosten nicht abrechnen.
Schuldet der Mieter hingegen eine Betriebskostenvoraus- bzw. -abschlagszahlung (quasi ein Vorschuss an den Vermieter), so hat der Vermieter nicht nur das Recht, sondern auch die Pflicht, über die Betriebskosten des abgelaufenen Abrechnungszeitraums Rechnung zu legen. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.
Welchen Inhalt muss die Nebenkostenabrechnung haben?
Nach Auffassung des BGH muss eine Nebenkostenabrechnung wenigstens folgende Angaben enthalten: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angaben und Erläuterungen des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Außerdem muss die Abrechnung klar übersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar gestaltet sein.
Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?
Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Dabei ist für den Fristbeginn der Zeitpunkt der Mitteilung maßgeblich. Es kommt also zur Fristwahrung nicht auf die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter an, sondern auf den Zugang beim Mieter innerhalb der Frist. Der Vermieter hat im Zweifel den Nachweis für den Zugang der Abrechnung zu erbringen.
Was ist zu tun, wenn ich als Mieter ein Abrechnung erhalte?
Hier gilt der Grundsatz: „Erst prüfen, dann zahlen“. Fast jede zweite Abrechnung ist nämlich fehlerhaft. Es gibt für Vermieter hier Einiges zu beachten. Der BGH hat zahlreiche Urteile hierzu gefällt. Die Vorteile liegen für Sie auf der Hand. Denn
a) Ihre aktuelle Nachzahlung kann sich massiv verringern, da eine Nebenkostenprüfung häufig Fehler in der Jahresabrechnung aufdeckt!
b) Durch aufgedeckte Fehler in der Nebenkosten Abrechnung können sich künftige Nebenkostenabrechnungen nachhaltig verringern!
c) Unter Umständen können Sie bis zu 3 Jahre zuviel gezahltes Geld zurück verlangen.
