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Betriebskosten Verteilerschlüssel

Üblicherweise wird im Mietvertrag vereinbart, nach welchem Maßstab die vom Mieter zu tragenden verbrauchsabhängigen Nebenkosten verteilt werden. An diese Vereinbarung ist der Vermieter gebunden. Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann deshalb die Grundsteuer nicht anhand des für die Wohnung ergangenen Grundsteuerbescheids umlegen, wenn im Mietvertrag die Verteilung nach Wohnfläche festgelegt ist (BGH WuM 2004, 403). Steht nichts im Mietvertrag, ist für freifinanzierte Wohnungen gesetzlich vorgeschrieben, dass die Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen sind. Das betrifft alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 31.8.2001 enden. Für diese Zeiträume kann der Vermieter den Verteilerschlüssel nicht mehr nach „billigem Ermessen“ festlegen. Er muss die Betriebskosten nach Quadratmetern verteilen. Legt der Mietvertrag einen anderen Umlagemaßstab fest – etwa die Abrechnung nach Personenzahl -, bleibt es in der Regel dabei (BGH WuM 2005, 774).
Leerstand: Stehen Wohnungen im Haus leer, muss der Vermieter die darauf entfallenden Kosten selbst tragen. Das gilt auch für Betriebskosten, die von einem Verbrauch abhängen, aber nicht nach Verbrauch abgerechnet werden, sondern etwa nach Wohnfläche oder Personenzahl. Der Vermieter muss die auf unvermietete Wohnungen entfallenden Kosten für Wasser, Abwasser, Müll und Allgemeinstrom übernehmen (BGH WuM 2006, 438). Der Vermieter kann auch nicht verlangen, dass die Mieter einer Änderung zustimmen und nur nach vermieteter Fläche abzurechnen ist. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Betriebskosten nur nach dem Verhältnis der vermieteten oder bewohnten Flächen verteilt werden, ist unwirksam (OLG Hamburg WuM 2001, 343; AG Görlitz WuM 97, 648); ebenso eine Klausel, nach der die Kosten nach dem Verhältnis der Einzelmieten zu verteilen sind (AG Görlitz ZMR 2003, 269). In besonders gelagerten Fällen (bei dauerhaften erheblichen Leerständen) ist laut BGH eine Ausnahme möglich, die es dem Vermieter erlaubt, den Verteilerschlüssel mit der nächsten Abrechnungsperiode umzustellen. Die gebräulichsten Verteilerschlüssel orientieren sich entweder an der Wohnungsgröße, der Personenzahl oder der Anzahl der Wohneinheiten: Beispiel für die Verteilung nach Wohnfläche: 10 000 Euro Betriebskosten für das gesamte Haus, Größe des Hauses 500 Quadratmeter, Wohnungsgröße 50 Quadratmeter. 10 000:500=20  20×50=1000 Euro.
Beispiel für die Verteilung nach Personenzahl: 10 000 Euro Betriebskosten für das gesamte Haus, Gesamtzahl der Mieter im Haus 40, Personen im Mieterhaushalt 4. 10 000:40=250
250×4=1000 Euro. Beide Verteilerschlüssel können auch kombiniert werden. Die verbrauchabhängigen Betriebskostenarten, wie z.B. Wasser, Entwässerung oder Müll, werden dann nach der Personenzahl als auch nach der Wohnfläche berechnet. Beide Verteilerschlüssel haben ihre Stärken und Schwächen (OLG Hamm RE WuM 83, 315; LG Wuppertal WuM 89, 520). Werden die Kosten nach Fläche (Wohnfläche) verteilt und bestreitet der Mieter die Flächenangaben in der Neben-
kostenabrechnung, muss der Vermieter die Rechtigkeit beweisen (LG Berlin MM 99, 439).

Wichtig: Den vereinbarten oder einmal gewählten Verteilerschlüssel darf der Vermieter nicht einfach abändern. Das geht nur, wenn er mit allen Mietern eine entsprechende Vereinbarung trifft. Eine Vereinbarung kommt nicht dadurch zustande, dass der Vermieter den Verteiler-
schlüssel in der Betriebskostenabrechnung ändert und die Mieter hiergegen nicht protestieren (LG Bautzen WuM 2001, 288). Oft führt der gewählte Abrechnungsmaßstab zu Ungerechtigkeiten bei der Verteilung der Kosten. Der Mieter kann jedoch nicht verlangen, dass zum Beispiel die Wasserkosten nach Anzahl der Personen verteilt werden (LG Mannheim NJW-RR 99, 365). Der Vermieter muss den Umlageschlüssel auch nicht von Wohnfläche auf Personenzahl ändern, weil die Gemeinde die Gebühren für die Müllabfuhr nach Wohnungsbelegung (Personenzahl) erhebt (AG Siegburg WuM 95, 120). Aber: Eine Abrechnung nach der Wohnfläche kann zu einer erheblichen Mehrbelastung einzelner Mieter führen – z.B. bei den Wasserkosten. Es stellt sich dann die Frage, ob er eine Änderung des Verteilerschlüssels durchsetzen kann. Einige Gerichte haben benachteiligten Mietern einen solchen Anspruch zugestanden. Voraussetzung ist eine grobe Unbilligkeit. Nach dem LG Aachen (WuM 93, 410) kann ein ungerecht behandelter Mieter keine Änderung verlangen, wenn er lediglich eine Kostenersparnis von 50% erzielen könnte. Andere Gerichte haben in krasseren Fällen auf eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs erkannt, z.B. wenn ein alleinstehender Mieter so viel Wassergeld zahlt wie die 7-köpfige Nachbars-
familie (LG Düsseldorf WuM 1994, 30; LG Aachen WuM 91, 503; AG Lippstadt WuM 95, 594). Der Vermieter wurde verpflichtet, den Verteilerschlüssel auf Personnenzahl umzustellen. Diese Urteile bedürfen nach der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 einer Neubewertung. Seitdem ist die Wohnfläche der gesetzlich vorgesehene Verteilerschlüssel (§ 556a BGB). Zu bedenken ist auch, dass die Abrechnung nach Anzahl der Personen je Haushalt nicht immer zu angemessenen Ergebnissen führt. Einige Mieter sind womöglich verschwenderisch und verbrauchen z.B. viel Wasser, während andere ein sparsames Verhalten an den Tag legen. Dem Mieter ist in derartigen Ausnahmefällen deshalb nicht ein Anspruch auf Umstellung auf Personenzahl, sondern auf Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung einzuräumen. Dieser Anspruch ergibt sich zwar nicht aus dem Gesetz, der Gesetzgeber wollte aber mit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 diese Form der Abrechnung stärken. Bei den Wasserkosten setzt das die Installation von Wasserzählern in den Wohnungen voraus. Es liegen bislang noch keine Gerichtsurteile vor, die diese Rechtsauffassung bestätigen. Bei den Wasserkosten ist auf jeden Fall Voraussetzung, dass sich der nachträgliche Einbau von Zwischenzählern zu angemessenen Kosten verwirklichen lässt. Werden die Kosten nach der Personenzahl verteilt, gibt es häufig Streit darüber, ob jemand als Hausbewohner oder als Besucher anzusehen ist. Nach Auffassung des AG Frankfurt (WuM 85, 374) kann der Vermieter eine weitere Person dann in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen, wenn durch die Häufigkeit und Dauer der Besuche nach außen der Eindruck entsteht, dass eine weitere Person in der Wohnung lebt, unabhängig davon, ob wirklich ein dauerndes Wohnen vorliegt. Aber: Kurzzeitige Abwesenheit bzw. kurzzeitiger Besuch bleiben unberücksichtigt (AG Homburg WuM 87, 359). Das Bürgerliche
Gesetzbuch bestimmt ausdrücklich, dass ein tatsächlich erfasster Verbrauch auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden muss. Sind entsprechende Messgeräte vorhanden, muss der Vermieter die Kosten-zumindest teilweise-anhand der abgelesenen Verbrauchswerte verteilen. Das betrifft die Wasser– und Abwasserkosten. In einigen Gemeinden werden die anfallenden Müllmengen jeder einzelnen Mietpartei mithilfe eines Erfassungssysteme gemessen. Dann ist der Vermieter ebenfalls verpflichtet, die Kosten anhand der festgestellten Müllverursachung abzurechnen. Nach dem Einbau von Wasserzählern oder der Einführung eines Scannersystems für den Hausmüll muss der Vermieter den vereinbarten Verteilerschlüssel ändern. Er muss dann festlegen, dass die Kosten ganz oder teilweise nach dem angefallenen Verbrauch oder der Verursachung verteilt werden. Die dem Vermieter gesetzlich eingeräumte Möglichkeit, den Mieter zu einer Direktabrechnung zu verpflichten, besteht seit dem 1.9.2001 nicht mehr. Bis zu diesem Zeitpunkt konnte der Vermieter festlegen, dass der Mieter über die Wasser-, Abwasser- oder Müllkosten direkt mit dem entsprechenden Anbieter abrechnet. In diesem Fall mussten die bisher dafür angesetzten Kosten aus der Miete herausgerechnet werden. Voraussetzung war, dass das Wasserversorgungsunternehmen oder der Müllentsorger eine Direkt-
Abrechnung mit dem Mieter anbot (BVerwG WuM 97, 685). Hat der Vermieter vor dem 1.9.2001 eine Umstellung vorgenommen, bleibt diese bestehen.
Wichtig: Rechnet der Vermieter Wasserkosten verbrauchsabhängig ab, ergeben sich immer wieder „Verteilungs-bzw. Messprobleme“. Grund: Der Hauptwasserzähler im Haus, anhand dessen der Vermieter die Wasserrechnung des Versorgungsunternehmens bezahlt, zeigt praktisch nie den gleichen Wert an wie alle Wohnungswasserzähler zusammen. Der Hauptwasserzähler arbeitet exakter, außerdem gelten auch für eichpflichtige Wasserzähler Fehler- und Toleranzgrenzen. Deshalb kann es zulässig sein, dass der Vermieter die durch den Hauptwasserzähler nur zur Kostenverteilung benutzt, wie z.B. auch bei Heizkostenverteilern (AG Dortmund DWW 92, 180) (HEIZKOSTENVERTEILER und WÄRMEZÄHLER). Dieses Verfahren soll letzlich nur zulässig sein bei Messdifferenzen bis zu 20% (LG Braunschweig WuM 99, 294; AG Salzgitter WuM 96, 285). Bei größeren Abweichungen spricht alles für „ungeklärte“ Wasserverluste oder -entnahmen (z.B. einen Wasserrohrbruch), die der Vermieter selbst tragen muss. Wird die 20%-Grenze überschritten, muss der Vermieter nach den Wohnungszählern abrechnen (LG Braunschweig WuM 99, 294; AG Hamburg WuM 2000, 213; AG Münster WuM 2000, 152; AG Salzgitter WuM 96, 285). Fällt ein Wohnungswasserzähler aus oder ist eine Wohnung nicht mit Wasserzählern ausgestattet, darf der Vermieter deshalb auch nicht einfach die Differenz zwischen Hauptwasserzähler und der Summe der Wohnungswasserzähler auf diese Wohnung verteilen. Er muss auch hier die üblicherweise auftretende Restdifferenz zwischen den Zählern berücksichtigen und anteilig auf alle Mieter des Hauses verteilen. Sind im Haus auch gewerbliche Mieter ansässig, verursachen sie häufig höhere Betriebskosten. Für Gewerberäume sind im allgemeinen höhere Versicherungsprämien und eine höhere Grundsteuer zu entrichten, es wird unter Umständen mehr Wasser verbraucht oder mehr Müll produziert. Die Gerichte haben deshalb überwiegend geurteilt, dass der Vermieter die Betriebskosten für Wohnungen und Gewerbe getrennt berechnen muss. Der BGH hat jedoch entschieden, dass eine Aufteilung nur geboten ist, wenn die Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen. Der Vermieter muss die Betriebskosten nicht getrennt berechnen, wenn den Wohnungsmietern dadurch keine erheblichen Nachteile entstehen (BGH WuM 2006, 200). Für die Wohnungsmieter ergeben sich z.B. keine Nachteile, wenn im Gebäude ein Job-Center und ein Internet-Café ansässig sind. Die Entscheidung des BGH bringt letzlich keine Klarheit. Im Einzelfall muss darüber gestritten werden, ob eine erhebliche Mehrbelastung für die Wohnungsmieter besteht. Eine getrennte Berechnung ist immer geboten, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Bei Sozialwohnungen (Sozialmiete) ist eine Kostentrennung vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 NMV).