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Welcher Zustand ist bei einer Modernisierung maßgebend?

Welcher Zustand ist bei einer Modernisierung maßgebend?

BGH 20.6.2012, VIII ZR 110/11

Bei von Vermietern beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen ist der gegenwärtige Wohnungszustand maßgeblich

Bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung und nicht auf den vom Mieter – sei es auch mit Genehmigung des Vermieters – geschaffenen Zustand abzustellen. Unberücksichtigt bleiben insoweit lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen.

Der Sachverhalt:
Die Wohnung der Beklagten verfügt über eine von der Vormieterin mit Zustimmung des früheren Vermieters und Rechtsvorgängers der Klägerin eingebaute Gasetagenheizung. Für diese hatten die Beklagten der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt. Zuvor wurde die Wohnung mit Kohleöfen beheizt.

Im Mai 2008 kündigte die Klägerin den Beklagten an, deren Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 554 Abs. 2 BGB zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die hierdurch entstehenden Kosten bezifferte die Klägerin mit 2.145 €, die von den Beklagten insoweit zu tragende monatliche Umlage mit 19,66 €. Die Beklagten stimmten der Modernisierung nicht zu.

Das AG wies die auf Duldung des Anschlusses gerichtete Klage ab; das LG gab ihr statt. Es war der Ansicht, der Einbau einer Gaszentralheizung im Vergleich zu der vom Vermieter bereitgestellten Ofenheizung stelle eine Wohnwertverbesserung dar. Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte, nicht der vom Mieter – sei es auch mit Genehmigung des Vermieters – geschaffene Zustand; dies sei hier die Ausstattung der Wohnung mit Kohleöfen gewesen. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen. Unberücksichtigt bleiben insoweit lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Schließlich verhielte sich der Vermieter widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte.

Diese Beurteilung schränkt die Dispositionsbefugnis des Vermieters auch nicht unangemessen ein. Denn der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und – falls vom Vermieter gewünscht – dauerhaft in der Wohnung verbleiben.

Das Berufungsgericht wird im weiteren Verfahren Feststellungen dazu treffen müssen, ob in der Ersetzung der älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung jedenfalls eine Maßnahme zur Energieeinsparung gem. § 554 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB zu sehen ist und aus diesem Grund ein Duldungsanspruch der Mieter besteht. Dies war aufgrund seiner bisherigen Rechtsansicht unterblieben.

Quelle: BGH PM Nr. 93 vom 20.6.2012

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