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Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln

Hier ein kurzer Überblick der Rechtsprechung zu unwirksamen Klauseln:

Im Zweifel hat der Vermieter bei Bemessung der Nettomiete die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, die nach BGH ja Verkehrssitte ist, mit kalkuliert. Die Übernahme durch den Mieter ist geldwerte Teilleistung (neben der Zahlung des Mietzinses).

Aber:
BGH VIII ZR 181/07 vom 09.07.2008
kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
auch nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung oder wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage, weil das Ergebnis „Vermieter trägt Reparaturen“ das gesetzliche Leitbild ist.

BGH VIII ZR 71/08 vom 14.01.2009
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst.
Die freie Vereinbarung im „Einzugsprotokoll“ geht also vor und bleibt wirksam. Deshalb sollte Sie sehr genau lesen und ggf. vorher rechtsanwaltlichen Rat einholen, bevor Sie ein Einzugsprotokoll unterschreiben.

BGH VIII ZR 302/07 vom 27.05.2009
Dem Mieter kann bei unwirksamer Endrenovierungsklausel ein Kostenerstattungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (Leistung ohne Rechtsgrund) gegen den Vermieter wegen der im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung durchgeführten Renovierung zustehen!!!!
Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs hat der BGH dagegen verneint, weil dem Beklagten nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden könne..
Ebenso scheidet auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Denn mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen ist.

KG Urteil vom 18. 5. 2009 – 8 U 190/08
Die obergerichtliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit „starrer“ Dekorationsfristen muss einer vom Vermieter eingesetzten professionellen Hausverwaltung bekannt sein. Fordert diese den Mieter bei Mietende dennoch zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, macht sich der Vermieter (auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten) schadensersatzpflichtig.