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Minderung der Miete

Mietminderung

Es ist grundsätzlich Hauptpflicht des Vermieters, den Gebrauch der Mietsache während des Vertragsverhältnisses zu gewähren.

Ist der Gebrauch der Mietsache durch Fehler eingeschränkt, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern.

Voraussetzungen der Mietminderung

1. Pflichten des Vermieters:

Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 I S. 2 BGB zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d.h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen.

2. Mängel der Mietsache

Es wird zwischen Sach- und Rechtsmängeln unterschieden. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Zeit der Überlassung an den Mieter oder während der Mietzeit aufgehoben oder gemindert ist. Der Mieter ist für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessene, herabgesetzte Miete zu entrichten. Ein nur unerheblicher Mangel berechtigt nicht zur Mietminderung. Darüber hinaus begründet auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft oder dessen späterer Wegfall einen Sachmangel. Eine Zusicherung ist nur dann anzunehmen, wenn der Vermieter in vertragsmäßig bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft übernommen hat und damit seine Bereitschaft, für alle Folgen des Fehlens der Eigenschaft einstehen zu wollen, zu erkennen gegeben hat.

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter ein Recht an dem Mietobjekt geltend macht und dadurch dem Mieter der Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise entzogen wird.

Ob ein Mangel/Fehler vorliegt, richtet sich danach, ob die Istbeschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vorausgesetzten Sollbeschaffenheit abweicht. Maßgeblich ist, inwieweit die Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann. Als Fehler kommen dabei nicht nur der Mietsache selbst anhaftende Beeinträchtigungen in Betracht, sondern auch die Beziehung der Mietsache zu ihrer Umwelt (z.B. Baulärm in der Nachbarschaft).

Liegt ein Mangel der Mietsache vor, so stehen dem Mieter verschiedene Rechte zu.

3. Rechte des Mieters bei Mängeln

a) Beseitigung des Mangels

Der Mieter kann von dem Vermieter die Beseitigung des Mangels auf Kosten des Vermieters verlangen. Dieser Beseitigungsanspruch resultiert aus der Pflicht des Vermieters zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand. Voraussetzung ist al-lerdings, dass der Vermieter von dem Mangel Kenntnis erlangt, d.h. der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen und ihn zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Der Anspruch besteht auch bei kleineren Mängeln, die keine erhebliche Beeinträchtigung mit sich bringen.

b) Minderung

Der Mieter ist darüber hinaus zur Minderung berechtigt.

aa) Voraussetzungen der Mietminderung

Voraussetzung für das Recht des Mieters, die Miete zu mindern, ist eine Minderung oder Aufhebung des Gebrauchs der Mietsache während der Mietzeit oder das Fehlen oder der spätere Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft.

Die Mietsache muss bei Übergabe an den Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sein und die zugesicherten Eigenschaften besitzen. Ist eines von beiden nicht gegeben oder nur eingeschränkt vorhanden, darf der Mieter die Miete mindern. Nimmt der Mieter allerdings die Mietsache als vertragsgerecht an, obwohl ihm bei der Übergabe der Mangel bekannt ist oder er diesen hätte erkennen können, so hat er keinen Anspruch auf eine Minderung der Miete wegen dieser Mängel.

Entsteht ein Mangel während der Vertragslaufzeit, muss der Mieter diesen dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, so entfällt das Recht des Mieters auf Mietminderung, allerdings nur für den Zeitraum der versäumten Anzeigepflicht.

Hier ergibt sich die erst wesentliche Änderung seit Einführung des neuen Mietrechts zum 01.09.2001. War es früher gefestigte Rechtsprechung aller Obergerichte, dass der Mieter sein Recht auf Mietminderung endgültig verliert, wenn er den Mangel ca. 6 Monate hingenommen hat, ohne ihn anzuzeigen oder die Miete zu mindern, so ist dies seit der Reform des Mietrechts entfallen. Mit Urteil vom 16.07.2003 hat der BGH dazu entschieden, dass mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes eine analoge Anwendung der alten Vorschriften nicht mehr in Frage kommt und sich die Frage, ob eine Minderung auch bei vorbehaltloser Mietzahlung in Mangelkenntnis möglich ist, ausschließlich nach § 536c BGB beurteilt. Hat der Mieter seit Auftreten des Mangels und Mitteilung an den Vermieter sechs Monate und länger vorbehaltlos die volle Miete überwiesen, so hat dies nicht zwingend den Verlust seiner Gewährleistungsrechte zur Folge. Allerdings verliert er seine Gewährleistungsansprüche dann, wenn er die Mängelanzeige als solche unterlässt.

Die Mietminderung muss gegenüber dem Vermieter nicht geltend gemacht werden, sondern tritt automatisch kraft Gesetzes ein. Liegt ein beachtlicher Mangel vor, schuldet der Mieter für den Zeitraum, in welchem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, nur einen geminderten Mietzins. Es kommt daher nicht darauf an, ob der Mieter die Mietsache bei Mangel-freiheit nutzen konnte oder wollte. Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich, ebenso ist unbeachtlich, ob der Mieter eine der Beeinträchtigung zugrunde liegende Maßnahme, etwa eine Modernisierung oder Instandsetzung, zu dulden hat. Voraussetzung ist allerdings, dass durch den Mangel der Mietgebrauch beeinträchtigt wird. Wie hoch die Beeinträchtigung ist, kommt erst dann zum tragen, wenn die Höhe der Mietminderung bestimmt werden soll. In der Praxis werden die Minderungsbeträge meist prozentual angegeben. Die Höhe der anzusetzenden Quote bestimmt sich nach dem Einzelfall.

Als erstes ist zu klären, ob es sich um neue Mängel handelt oder um Schäden, die bereits bei Einzug des Mieters vorhanden waren. Waren die Schäden bereits bei Einzug vorhanden und konnte der Mieter diese erkennen, entfällt ein Mietminderungsrecht.

Handelt es sich um einen neuen Mangel oder eine Beeinträchtigung, so ist zu prüfen, ob der Mangel schon längere Zeit vorhanden ist und sich gegebenenfalls aufgrund einer versäumten Anzeige des Mieters verschlimmert hat. Für diesen Fall entfällt zumindest ein rückwirkendes Mietminderungsrecht des Mieters; hat sich der Mangel bereits verschlimmert, ist er dem Vermieter zur Erstattung der dadurch entstandenen Mehrkosten verpflichtet.

Als nächstes ist zu prüfen, ob der Mangel tatsächlich im behaupteten Umfang vorhanden ist, eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellt und nicht etwa durch einen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter verursacht wurde.

Für die Gebrauchsbeeinträchtigung ebenso wie für die Tatsache, dass der Mangel nicht durch einen unsachgemäßen Gebrauch durch den Mieter herrührt, trägt der Mieter im Prozess die Beweislast.

Handelt es sich um einen Mangel, der eindeutig der Sphäre des Vermieters oder Dritter zuzuordnen ist, wie zum Beispiel schadhafte Heizungs- und Warmwassersysteme, Schäden am Haus, Baulärm oder ähnliches, ist der Vermieter für dessen Entstehung und Beseitigung verantwortlich.

b) Eintritt des Mietminderungsrechts

Als rechtsvernichtende Einwendung steht die Mietminderung rückwirkend mit dem Auftreten der mangelbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung dem Anspruch auf Miete entgegen. Der Vermieter muss also weder sein Einverständnis erklären, noch muss eine Frist mit Ablehnungsandrohung fruchtlos ablaufen. Der Mietminderungsanspruch als solches setzt auch keine Mängelanzeige voraus. Der Mieter kann lediglich sein Recht auf Mietminderung verlieren, wenn er seiner Anzeigepflicht nicht nachkommt.

Der Mietzins kann solange gemindert werden, wie die Mietsache mit dem Mangel behaftet ist. Im Regelfall enthalten die Mietverträge eine Vorauszahlungsklausel, d.h. die Miete ist am Monatsanfang im Voraus zu entrichten. Zeigt sich der Mangel erst im Laufe des Monats und wurde die betreffende Monatsmiete bereits voll umfänglich gezahlt, so kann der Mieter die aufgrund der Minderung zuviel gezahlte geminderte Miete vom Vermieter zurückfordern oder bei Fortbestehen des Mietverhältnisses gegen laufende Mietzahlungen verrechnen, wenn er die Miete vorerst unter Vorbehalt bezahlt hat.

Im Gewerberaummietrecht können die Rechte der Mietminderung und Aufrechnung mit lau-fenden Mietforderungen im Mietvertrag eingeschränkt oder teilweise ausgeschlossen werden. Ebenso kann das Recht zur Mietminderung von der Pflicht zur vorherigen Anzeige des Mangels abhängig gemacht werden. Die entsprechenden Klauseln sind in den gebräuchlichen Gewerberaummietverträgen enthalten und durch die Rechtsprechung anerkannt.

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist ein vertraglicher Ausschluss des Minderungsrechtes unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Dies gilt auch für Klauseln, die das Minderungsrecht nur vorübergehend oder teilweise ausschließen.

c) Welche Mängel berechtigen zur Mietminderung

Mietmängel sind alle äußeren Umstände, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen. Diese müssen nicht unbedingt aus der Einflusssphäre des Vermieters kommen. Auch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, Straßenarbeiten oder der Bahn- und Gleisausbau können zur Mietminderung berechtigen. Relevant bei der Beurteilung der Mietminderung sind insbesondere der räumliche Umfang (nur einzelne Räume oder die ganze Fläche betroffen, Mängel an mitvermieteten Außenanlagen), Dauer, Grad und Art (funktionelle oder nur optische Beeinträchtigung) der Tauglichkeitsminderung, Lage des Mietobjektes im Verhältnis zum Mangel (Lärm bei einer Wohnung in einem reinen Wohngebiet, einem Mischgebiet oder an einer stark befahrenen Straße), Verwendungszweck der Mietsache (Gewerberaum oder repräsentativer Geschäftsraum), Vorbelastungen oder ähnliche vertragliche Nachteile (Bahnausbau bereits vorhandener Gleise, Straßenausbau vorhandener Schnellstraße) oder ein Mitwirken oder Mitverschulden des Mieters.

Hat der Mangel seine Ursachen außerhalb der Vermietersphäre, so kann dem Vermieter gegen den Verursacher ein Ausgleichsanspruch zur Erstattung der Mietminderung zustehen. Dem Vermieter steht dabei gegen den Nachbarn ein Ausgleichsanspruch in Geld für Schädigungen zu, die er durch die im Nachbargrundstück betriebene Baustelle erlitten hat. Der Anspruch richtet sich gegen den Verursacher, also zum Beispiel den Bauunternehmer, ohne dass es darauf ankäme, ob dieser Eigentümer des Grundstückes ist. In solchen Fällen empfiehlt es sich für den Vermieter, dem Nachbarn bereits in dem Rechtsstreit mit dem Mieter wegen der Mietminderung den Streit zu verkünden, um seine Ansprüche später einfacher durchsetzen zu können.

d) Höhe der Mietminderung

Ist die Gebrauchstauglichkeit vollständig aufgehoben, ist der Mieter von der Zahlung der Miete befreit. Er muss dann gar keine Miete zahlen. Wesentlich schwieriger sind die Fälle, in den die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nur gemindert ist. In diesen Fällen ist die Miete angemessen herabzusetzen. Da hierbei allein das Verhältnis von vertragsgemäßem zu in seiner Gebrauchstauglichkeit geminderten Zustand der Mietsache maßgeblich ist, kann der Vermieter zwar nicht einwenden, die Mietsache sei auch mit dem Mangel die Miete wert. Es erweist sich aber in der Praxis immer wieder als schwierig, geeignete Maßstäbe für die Höhe der Mietminderung festzusetzen.

Die Mietparteien können selbstverständlich die Höhe der Mietminderung vereinbaren. Dies kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen. So ist eine Einigung zum Beispiel auch dadurch erfolgt, dass der Mieter die Miete um einen Betrag mindert und der Vermieter keine Nachforderungen geltend macht, oder aber der Vermieter nur einen geminderten Betrag vom Mieter einfordert.

Liegt keine Einigung vor, wird in der Praxis der Mietminderungsbetrag durch das Gericht geschätzt, wobei die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind.

Früher ging die Rechtsprechung im überwiegenden Fall davon aus, dass die Mietminderung nur auf die Nettokaltmiete, also ohne Betriebs- und Heizkosten, zu berechnen sei. Der BGH hat mit Urteil vom 06.04.2005 (BGH in NZM 2005, 455) nunmehr entschieden, dass die Bruttomiete (Mietzins einschließlich Nebenkosten) für die Berechnung der Minderung maßgeblich ist. Der BGH führt dazu aus, dass nach der Gesetzessystematik Betriebskosten jedenfalls als Bestandteil der Miete anzusehen sind, auch wenn diese als Mieterlast gesondert vereinbart werden müssen. Zudem bestehe die Vermieterleistung in der Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Diese Pflicht umfasse alles, was zur Sicherstellung der vertragsgemäßen Nutzung erforderlich sei. Neben der Überlassung der Mietsache gehörten dazu auch Nebenleistungen, ohne deren Erfüllung ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht denkbar sei. Mangels abweichender Vereinbarungen zählten dazu unter anderem die Versorgung mit Energie, Wasser und Heizung sowie die Entsorgung von Müll. Eine Zerlegung in Einzelleistungen sei nicht vorgesehen. Die von Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) seien die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung. Daraus ergebe sich, dass ein Mangel der Haupt- oder Nebenleistung stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung darstelle, mit der Folge, dass die dafür geschuldete gesamte Gegenleistung (Bruttomiete) zu mindern sei.

c) Schadensersatz

Der Mieter kann darüber hinaus (neben der Beseitigung und der Minderung) Schadensersatz verlangen (§ 536a I BGB). Lag der Mangel bereits bei Vertragschluss vor, muss der Vermieter unabhängig von einem Verschulden für die Schadensbeseitigung aufkommen. Zeigt sich der Mangel erst nach Vertragschluss, kann der Mieter den durch einen Mangel entstandenen Schaden nur ersetzt verlangen, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat, d.h. bei vorsätzlichem oder fahrlässigem Verhalten oder wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und Aufforderung zur Mängelbeseitigung (Mahnung) seiner Verpflichtung nicht nachkommt, sich also in Verzug befindet. Dabei muss sich der Vermieter das Verschulden von Personen zurechnen lassen, derer er sich zur Erfüllung seiner Pflichten bedient (z.B. Verwalter; Handwerker). Ein Schadensersatzanspruch besteht nicht, wenn der Mieter den Mangel und den daraus resultierenden Schaden selbst zu verschulden hat.

d) Aufwendungsersatz

Der Mieter hat gemäß § 536a II BGB das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter zu verlangen. Ein Aufwendungsersatzanspruch steht dem Mieter dann zu, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung der Mietsache unumgänglich ist oder der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung im Verzug befindet. Für die Begründung des Verzuges muss der Vermieter trotz Anzeige des Mangels durch den Mieter und Aufforderung zur Mängelbeseitigung untätig geblieben sein. Der Ersatzanspruch umfasst nur erforderliche Aufwendungen, d.h. solche, die der Mieter nach sorgfältiger Prüfung ggf. nach fachmännischem Rat für geeignet und erforderlich halten durfte, um die Sache wieder in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

4.  Mietminderung bei Baulärm:

Der durch gewerbliche Bauarbeiten (Arbeiten zur Errichtung, Änderung, Unterhaltung baulicher Anlagen sowie deren Abbruch) verursachte Lärm wird als Baulärm bezeichnet. Lärm durch Bauarbeiten in der Wohnung oder im eigenen Haus wird, sofern die Arbeiten von einer Firma durchgeführt werden, ebenfalls als Baulärm bezeichnet. Kein Baulärm ist hingegen der Lärm durch Bauarbeiten von Privatpersonen i.S.v. Heimwerkertätigkeiten. Diese Geräuscheinwirkungen sind dem Nachbarschaftslärm zuzuordnen. Lärmbelästigungen begründen einen Mangel der Mietsache, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter, von Mitmietern oder Dritten ausgehen. Die Abgrenzung zu noch hinnehmbaren Einwirkungen ist schwierig und einzelfallbezogen vorzunehmen, da gewisse Lärmbelästigungen bei einem Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus bzw. in der weiteren Nachbarschaft unvermeidbar sind. Bei der Beurteilung der Frage, ob Geräuscheinwirkungen wesentlich und ortsüblich sind und damit von Mietern hingenommen werden müssen, finden außer der Lautstärke auch die Tages – bzw. Nachtzeit Berücksichtigung. Je nach Ausmaß der durch den Baulärm entstehenden Beeinträchtigung kann ein Mangel und damit ein Minderungsrecht begründet sein. Der Vermieter muss also letztlich für den Schaden, den Dritte (z.B. Nachbarn) beim Mieter verursachen, aufkommen. Für die Höhe der Mietminderung ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Exemplarisch wird auf die in der Tabelle aufgelisteten Minderungsquoten bei Baulärm verwiesen.

5. Zurückbehaltungsrecht neben der Mietminderung

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Mieter für den Fall, dass der Vermieter seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht nachkommt, berechtigt, neben der Mietminderung, die Miete zurückzubehalten. Uneinigkeit besteht über die Höhe des Betrages, die der Mieter zurückbehalten darf. Ging der Bundesgerichtshof ursprünglich vom drei- bis fünffachen der Mängelbeseitigungskosten aus, vertritt nunmehr die Ansicht, dass der Mieter während der Mängelbeseitigung die Miete vollständig zurückbehalten dürfe, wenn dies nicht völlig unangemessen im Verhältnis zum Mangel ist.

a) Unterschied zur Mietminderung

Grundlegender Unterschied des Zurückbehaltungsrechts zum Mietminderungsrecht ist einerseits, dass es jederzeit während des Bestehens des Mangels geltend gemacht werden kann, es also nicht der Anzeige bedarf, andererseits aber rückwirkend entfällt, wenn der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Das bedeutet, dass der Mieter verpflichtet ist, nach Beseitigung des Mangels den gesamten zurückbehaltenen Betrag der Miete an der Vermieter herauszugeben. Gleiches gilt für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses. Hat der Mieter sich also neben einem Mietminderungsrecht auf ein Recht zur Zurückbehaltung der Miete berufen und kündigt er später, möglicherweise auch wegen der Nichtbeseitigung der Mängel, das Mietverhältnis, so ist er verpflichtet, den zurückbehaltenen Teil der Miete umgehend herauszugeben.

b) Anwendbarkeit des Zurückbehaltungsrechts

Da das Zurückbehaltungsrecht neben dem Mietminderungsrecht besteht und in wesentlich höheren Beträgen geltend gemacht werden kann als die eigentliche Mietminderung, prüfen die Gerichte bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs neben dem Recht zur Mietminderung das Recht auf Zurückbehaltung der Miete dann, wenn zwischen den Mietparteien streitig ist, ob der Mieter aufgrund von Mängeln zum Einbehalt eines bestimmten Teils der Miete berechtigt war und der Vermieter aus eben diesem Grund das Mietverhältnis gekündigt hat. Vermieter sollten also vor Ausspruch der fristlosen Kündigung prüfen, ob dem Mieter wegen einer Verzögerung der Mängelbeseitigung nicht auch ein Recht zum Zurückbehalt der Miete zustand, Mieter sollten bei einem Streit um Mängel an der Mietsache und der Pflicht des Vermieters zur Beseitigung neben der Mietminderung vorsorglich auch das Zurückbehaltungsrecht erklären.

Beseitigt der Vermieter auch nach wiederholter Aufforderung durch den Mieter bestimmte Mängel nicht und ist die Zuordnung der Mängel in die Sphäre des Vermieters eindeutig, darf der Mieter zumindest einen wesentlichen Teil der Miete zurückhalten, ohne einen Verzug mit der Mietzahlung zu bewirken.