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BGH 25.10.2011, VIII ZR 125/11

Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt

Die Substantiierungslast darf bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt nicht überspannt werden. Insbesondere braucht nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder sogar ein bestimmter Minderungsbetrag vorgetragen zu werden.

Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Klägerin. Die Bruttomiete beträgt rund 803 € monatlich. Die Klägerin nahm den Beklagten auf Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkostennachforderungen aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 sowie auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung in Anspruch. Dieser hatte zuvor Mietkürzungen wegen zahlreicher Mängel vorgenommen.

Der Beklagte machte u.a. geltend, dass durch den offen im Fliesenboden verlegten Badewannenabfluss Fäkalgerüche bei Benutzung des Badezimmers entstünden. Dies legte er im späteren Verfahren unter Vorlage eines Lichtbilds dar. Ähnlich verhielt es sich mit einem “durchgerosteten und undichten” Zuleitungsrohrs zum WC. Zum Nachweis dieser Mängelrügen hatte der Beklagte sich auf die Einnahme eines Augenscheins und auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens berufen.

Das AG gab der Klage weitestgehend statt, wies jedoch die Räumungsklage ab; das LG verurteilte den Beklagten zudem zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Beide Instanzen hielten die Mängelrügen für unzureichend substantiiert. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die angefochtene Entscheidung verletzte in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs gem. Art. 103 Abs. 1 GG.

Das Berufungsgericht hat die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und es dadurch versäumt, den entscheidungserheblichen Sachvortrag des Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen sowie die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind.

Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen.

Das Berufungsgericht im vorliegenden Fall hatte allerdings abweichend von den beschriebenen Grundsätzen weiteren Vortrag des Beklagten zum Umfang und zur Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigungen verlangt. Außerdem hatte es unter Missachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine konkrete Darlegung der Mängelursachen (Zusammenhang zwischen Badezimmerabfluss und gerügten Fäkalgerüchen) oder jedenfalls eine detaillierte Beschreibung der Mängel (Umfang der Durchrostung und Undichtigkeit des Zuleitungsrohrs zum WC) für erforderlich gehalten. Diese Fragen waren allerdings im Rahmen der Beweisaufnahme zu klären.

BGH 12.10.2011, VIII ZR 251/10

Zur Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage

Zwar kann im Regelfall angenommen werden, dass die Mietverhältnisse über eine Wohnung und eine Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht allerdings eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Der Sachverhalt:
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung und einer Garage in einem 150 m von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Die Garage fand allerdings im schriftlichen Wohnungsmietvertrag keine Erwähnung. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später erwarben die Kläger das Eigentum an dem Einfamilienhaus, in dem sich die Garage befindet, und kündigten das Mietverhältnis über die Garage.

AG und LG wiesen die Räumungsklage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH die Entscheidungen auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Den Klägern stand der geltend gemachte Räumungsanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB zu.

Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die diese Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das war hier allerdings nicht der Fall. Denn bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht grundsätzlich eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Diese Vermutung war im vorliegenden Fall auch nicht widerlegt. Zwar kann im Regelfall angenommen werden, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung lag hier jedoch nicht vor. Auch die übrigen Umstände des Falls rechtfertigten auch nicht die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge

BGH 28.9.2011, VIII ZR 326/10

Mieter müssen Einbau von funkbasierten Ablesegeräten dulden

§ 4 Abs. 2 S. 1 Halbs. 2 HeizkostenVO erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme. Gem. § 554 Abs. 2 BGB hat der Vermieter einen Anspruch auf Duldung des Einbaus von funkbasierten Kaltwasserzählern.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, in der die Beklagte eine Wohnung angemietet hat. Das Anwesen ist mit einer Zentralheizung ausgestattet. Der Verbrauch wird über Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme, Warm- und Kaltwasser erfasst.

Im Mai 2009 teilte die Klägerin ihren Mietern mit, dass sie im Rahmen eines Regelaustauschs die Heizkostenverteiler durch ein funkbasiertes Ablesesystem ersetzen werde. Die Beklagte verweigerte den beabsichtigten Austausch der Ableseeinrichtungen mit der Begründung, in der von ihr angemieteten Wohnung kein mit Funk arbeitendes System einsetzen zu wollen.

AG und LG gaben der auf Duldung des Austauschs der vorhandenen Ablesegeräte für Wärme, Warmwasser und Kaltwasser gegen ein Funksystem gerichteten Klage statt. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten blieb vor dem BGH ohne Erfolg.

Die Gründe:
Die Beklagte hat den Einbau der funkbasierten Zähler zu dulden.

Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 S. 1 Halbs. 2 HeizkostenVO. Diese Norm erfasst entgegen der Ansicht der Revision nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme.

Zudem besteht gem. § 554 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Die vom LG insoweit vorgenommene tatrichterliche Würdigung dahingehend, dass es sich hierbei um eine Wohnwertverbesserung handele, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Insbes. kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muss, zumal die Beklagte ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzähler dulden muss und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden kann.

BGH 27.7.2011, VIII ZR 316/10

Vermieter können ausnahmsweise auch nach Ablauf der Jahresfrist Nebenkostennachzahlungen verlangen

Die Regelung des § 556 Abs. 3 S. 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zweck der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen. Der von der h.M. in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum eingenommene Rechtsstandpunkt, wonach eine vertragliche Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode ohne Ausnahme unzulässig ist, findet in den Gesetzesmaterialien keine Stütze.

Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der V. Die Klägerin ist Testamentsvollstreckerin über den Nachlass der am 24.9.2009 verstorbenen V. Am 31.8.2009 rechnete das mit der Abrechnung betraute Unternehmen die Nebenkosten für den Zeitraum vom 1.6.2007 bis zum 31.12.2008 ab. Der Beklagte hatte zuvor mit der damaligen Betreuerin der Erblasserin vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum im Hinblick auf deren Überlastung und die beabsichtigte Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung von zwölf Monaten auf neunzehn Monate verlängert wird.

Die Abrechnung ging dem Beklagten am 2.11.2009 zu und wies eine Nachforderung der Erblasserin i.H.v. rund 728 € aus. Der Beklagte verweigerte allerdings die Zahlung.

Das AG gab der Zahlungsklage statt; das LG wies sie ab. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Berufungsurteil auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Die zwischen der damaligen Betreuerin der Erblasserin und dem Beklagten im Sommer 2008 getroffene Vereinbarung über eine einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode auf neunzehn Monate war – entgegen der Ansicht des LG – nicht nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum herrscht Streit darüber, ob im Hinblick auf diese Bestimmung eine vertragliche Verlängerung der in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Abrechnungsperiode von einem Jahr stets unzulässig ist. Der Senat hatte sich mit dieser Frage zwar bislang noch nicht zu befassen. Er hat sich allerdings nun einer im Schrifttum teilweise vertretenen Auffassung angeschlossen, wonach die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB einer vertraglichen Absprache über eine einmalige Verlängerung des bisherigen Abrechnungszeitraums jedenfalls dann nicht entgegenstehe, wenn damit – wie hier – eine Umstellung auf das Kalenderjahr ermöglicht werden solle, um etwa eine Harmonisierung des Abrechnungsjahrs mit den Abrechnungszeiträumen verschiedener Leistungsträger oder eine Vereinfachung und praktikablere Handhabung der Abrechnung herbeizuführen.

Der von der h.M. in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum eingenommene Rechtsstandpunkt, wonach eine vertragliche Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode ohne Ausnahme unzulässig ist, findet in den Gesetzesmaterialien keine Stütze. Denn weder die Entstehungsgeschichte der Regelungen in § 556 Abs. 3 S. 1, Abs. 4 BGB noch deren Sinn und Zweck schließen eine solche vertragliche Absprache aus.

Die Regelungen sind Teil eines gesetzgeberischen Konzepts, das darauf angelegt ist, einerseits einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern zu finden und hierdurch mehr Rechtssicherheit und Rechtsfrieden zu schaffen und andererseits den Mietvertragsparteien mehr Raum für eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung zu geben und so die partnerschaftliche Kooperation zwischen ihnen zu fördern. Diesen gesetzgeberischen Zielsetzungen wird eine Auslegung des § 556 Abs. 4 BGB nicht gerecht, die eine einzelfallbezogene Verständigung der Mietvertragsparteien über eine Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode auch dann ausschließen soll, wenn mit einer solchen Verlängerung den Interessen beider Mietvertragsparteien gedient ist, weil mit ihr eine Umstellung des Abrechnungszeitraums auf eine andere jährliche Abrechnungsperiode – etwa auf das Kalenderjahr – bezweckt wird.

BGH 18.5.2011, VIII ZR 240/10

Zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung trotz formeller Mängel bei einzelnen Kostenpositionen

Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen.

Der Sachverhalt:
Die Parteien streiten über die Nachforderung des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005. Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers. Der Mietvertrag von August 1995 sieht für Betriebskosten eine mtl. Pauschale von 40 DM (20,45 €) und für Heiz- und Warmwasserkosten mtl. Vorauszahlungen von 100 DM (51,13 €) vor. Der Kläger fordert für das Abrechnungsjahr 2005 eine Nebenkostennachzahlung gem. Abrechnung von Oktober 2006 i.H.v. 1.247 €.

Die der Nebenkostenabrechnung beigefügte Einzelabrechnung der Ista weist für die Beklagte unter Ziffer 1 Heiz- und Warmwasserkosten i.H.v. 1.722 € und unter Ziffer 2 als “Hausnebenkosten” Kosten für Abwasser und Kaltwasser i.H.v. 550 € aus; hieraus ergeben sich Gesamtkosten von 2.272 €. Die übrigen Betriebskosten (Hauswart, Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr usw.) sind in der Nebenkostenabrechnung gesondert abgerechnet. Der danach von der Beklagten zu tragende Anteil beläuft sich auf 661 €; da Vorauszahlungen i.H.v. 865 € berücksichtigt sind, endet die Abrechnung dieser Betriebskosten mit einem Guthaben der Beklagten von 204 €.

Bzgl. der Heiz- und Wasserkosten hat der Kläger den in der Ista-Abrechnung für die Beklagte ausgewiesenen Betrag von 2.272 € übernommen und hiervon Vorauszahlungen i.H.v. 821 € sowie das Guthaben von 204 € aus der Abrechnung der übrigen Betriebskosten abgesetzt, so dass sich ein Saldo von 1.247 € ergibt. Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung dieser Summe nebst Zinsen in Anspruch.

AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Mit der vom LG gegebenen Begründung kann der Anspruch des Klägers auf Nachzahlung von Nebenkosten i.H.v. 1.247 € nicht verneint werden. Das LG verkennt, dass inhaltliche Mängel der Abrechnung (zu Unrecht angesetzte Kosten, Fehler bei den Vorauszahlungen) die Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung nicht beeinträchtigen, und überspannt damit die (formellen) Anforderungen an die Abrechnung.

Zu Unrecht hält das LG die Abrechnung des Klägers schon deshalb für – insgesamt – unwirksam, weil sie auch Kosten enthält, die wegen einer im Mietvertrag insoweit vereinbarten Pauschale nicht abzurechnen waren. Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltlichen Fehler dar. Das Gleiche gilt für den ähnlich gelagerten Fall, dass die Abrechnung – wie hier – Betriebskosten enthält, für die eine Pauschale vereinbart ist.

Entgegen der Auffassung des LG ist eine andere Beurteilung nicht deshalb geboten, weil die – nicht abzurechnenden – Kalt- und Abwasserkosten in der Heiz- und Wasserkostenabrechnung der Ista enthalten sind und die Abrechnung deshalb für einen durchschnittlichen Mieter nicht mehr nachvollziehbar wäre. Der Mieter kann anhand des Mietvertrags überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind.

Zu Unrecht geht das LG ferner davon aus, dass die Abrechnung des Klägers auch bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten unwirksam sei, weil er vertragswidrig weitere Kosten abgerechnet habe. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats führen (formelle) Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen, nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung, wenn diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können. Das Gleiche gilt für inhaltliche Mängel. Rechnet der Vermieter Kosten ab, für die eine Pauschale vereinbart ist, bleiben diese im Falle fristgemäßer Einwendung des Mieters unberücksichtigt; eine etwaige Nachforderung des Vermieters, die sich aus den übrigen Positionen ergibt, bleibt davon unberührt.

Ebenfalls von Rechtsirrtum beeinflusst ist die Auffassung des LG, dass die Abrechnung des Klägers nicht nachvollziehbar und deshalb aus formellen Gründen unwirksam sei, weil angesichts der im Mietvertrag von August 1995 vereinbarten Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten (51,13 €) sowie der darin vorgesehenen Pauschale auf die Nebenkosten (20,45 €) nicht erkennbar wäre, wie sich die in der Abrechnung angesetzten Vorauszahlungen von 865 € und 821 € errechneten. Auf eine “Nachvollziehbarkeit” in dem vom LG erwogenen Sinne kommt es nicht an. Etwaige Fehler – zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll- statt der Ist-Vorauszahlungen – stellen (nur) materielle Fehler dar und führen deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen.