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Heizkosten- Vorauszahlung und Abrechnung

Zu Vorauszahlungen auf die Nebenkosten ist der Mieter nur bei ausdrücklicher Vereinbarung im Mietvertrag verpflichtet (AG Köln WuM 82, 307). Zahlt der Mieter nach dem Mietvertrag auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen, dürfen diese nur in angemessener Höhe verein-
bart werden. Aber: Bei Vertragsabschluss kann der Mieter nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass der Vermieter die Vorauszahlungen nach den tatsächlich anfallenden Betriebskosten festlegt (BGH WuM 2004, 201; OLG Dresden RE WuM 2004, 83; OLG Stuttgart RE WuM 82,272). Das bedeutet: Der Vermieter darf eine unrealistisch niedrige Vorauszahlung vereinbaren. Er kann sogar ganz auf eine Vorauszahlung verzichten. Hat der Vermieter den Mieter jedoch über die Höhe der tatsächlich anfallenden Betriebskosten arglistig getäuscht, kann der Mieter fristlos kündigen (LG Hamburg ZMR 2003, 683; LG Frankfurt/M. WuM 79, 24). In bestimmten Fällen kann der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein. Das ist denkbar,
– wenn er ausdrücklich zugesichert hat, dass die Vorauszahlungen ausreichen, oder
– wenn er den Betrag bewusst zu niedrig angesetzt hat, um eine günstige Miete vorzuspiegeln
(BGH WuM 2004, 201; OLG Düsseldorf ZMR 2000, 604; LG München II ZMR 2002, 758; LG Berlin   ZMR 99, 637; LG Karlsruhe WuM 98, 479).
Schadenersatz in Höhe der verlangten Nachzahlung für die Betriebskosten steht dem Mieter jedoch nur in Ausnahmefällen zu. Dazu muss er nachweisen, dass ihm ein finanzieller Schaden entstanden ist (OLG Dresden RE WuM 2004, 83). Davon ist auszugehen, wenn der Mieter eine vergleichbare Wohnung erheblich günstiger hätte anmieten können oder wenn er sich die Wohnung wegen der hohen Betriebskosten nicht leisten kann und ihm zu wenig Geld zur Lebens-
führung zur Verfügung steht.

Wichtig:
Dem Mieter ist zu empfehlen, sich vor dem Abschluss des Mietvertrages die letzte Abrechnung für diese Wohnung zeigen oder sich schriftlich bestätigen zu lassen, dass die festgelegten Vorauszahlungen in etwa ausreichen, um die Kosten zu decken.
Über die Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Jährlich bedeutet, dass der Abrechnungszeitraum ein Jahr betragen muss. Meistens entspricht er dem Kalenderjahr. Der Vermieter kann aber auch eine andere Abrechnungsperiode wählen, etwa vom 1. Juli bis 30 Juni. Ein längerer Zeitraum als ein Jahr, etwa 13 Monate, ist nicht zulässig. (LG Leipzig WuM 2004, 481; LG Düsseldorf ZMR 98, 167). Aber auch eine kürzere Zeit, z.B. 7 Monate, ist nur in Ausnahmefällen erlaubt (AG Dortmund NZM 2004, 96).
Der Vermieter muss einzelne Kosten dem betroffenen Abrechnungszeitraum zuordnen. Die Zuordnung zu dem richtigen Zeitraum richtet sich danach, wann die berechnete Leistung erbracht worden ist, und nicht danach, wann der Vermieter die Rechnung bekommen oder bezahlt hat. Trifft in 2006 eine Rechnung oder ein Gebührenbescheid für das Jahr 2005 ein, muss der Vermieter die Kosten dem Abrechnungszeitraum  2005 zuordnen. Das nennt man „Leistungsprinzip“. Bei der Wohnungsmiete ist dieses Verfahren zugrunde zu legen (LG Hamburg NZM 2001, 806; AG Leipzig WuM 2002, 376; AG Güstrow WuM 99, 551). Eine andere Abrechnungs-
methode wird bei der Abrechnung von Eigentumswohnungen angewandt. Hier kommt es darauf an, wann eine Rechnung oder ein Bescheid eingetroffen ist oder bezahlt wurde (Abflussprinzip).
Im Mietvertrag kann festgelegt sein, dass ein Vermieter nach diesem Prinzip abrechnen darf. Stimmt der Abrechnungszeitraum des Unternehmens oder der Behörde nicht mit dem Abrechnungsjahr im Mietverhältnis überein, muss der Vermieter die Kosten aufteilen. Beispiel: Die Wasserkostenrechnung des Wasserwerks ist für den Zeitraum vom 1.April 2005 bis zum Ende März 2006 zu zahlen. Rechnet der Vermieter die Betriebskosten von Januar bis Dezember ab, muss er so vorgehen: In die Betriebskostenabrechnung für 2005 darf er nur die anteiligen Wasserkosten für die neun Monate April 2005 bis Dezember 2005 einstellen. Dazu kommen noch die drei Monate Januar bis März 2005 aus der Wasserkostenabrechnung des Vorjahres. Damit die Kosten aufgeteilt werden können, ist eine Ablesung des Hauptwasser-
zählers zum Ende des Jahres erforderlich.
Seine Verpflichtung erfüllt der Vermieter nur, wenn er dem Mieter eine Abrechnung übersendet, aus der auch ein mit der Materie nicht näher Vertrauter ohne Überforderung mit normalerweise vorauszusetzenden Kenntnissen ersehen kann, welche Kosten er zu zahlen hat. Die Abrechnung muss den Abrechnungszeitraum, die einzelnen Kostenarten, die Gesamtbeträge hierfür, den Verteilerschlüssel und die Kosten des einzelnen Haushaltes enthalten. Werden mehrere Häuser zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst, muss erkennbar sein, wie die Gesamtkosten auf die einzelnen Häuser aufgeteilt wurden (LG Köln WuM 2001, 496). Ohne diese Angebote ist die Abrechnung bereits aus formalen Gründen unwirksam (BerlVerfGH GE 2006, 774). Nicht zwingend vorgeschrieben ist, dass zu den einzelnen Positionen die jeweiligen Einzelkosten mit Rechnungsdatum aufgenommen werden. Im Regelfall soll eine Zusammenfassung der entsprechenden Einzelkosten, die zu einer Kostenart gehören, ausreichen (KG Berlin RE WuM 98, 474; OLG Brandenburg RE WuM 99, 107).

Wichtig:

Die Abrechnung soll Transparenz schaffen und nicht Verwirrung (LG Berlin WuM 96, 154). Einen nicht nachzuvollziehenden starken Kostenanstieg gegenüber dem Vorjahr muss der Vermieter erläutern. Er schuldet eine Erklärung, wenn zum Beispiel die Allgemeinstromkosten (AG Brühl WuM 91, 121) oder die Hausmeisterkosten (KG Berlin NZM 2006, 294; (LG Kiel WuM 96, 628; AG Köln WuM 96, 628) wesentlich höher sind als das letzte Mal. Der Mieter kann geltend gemachte Nachzahlungen verweigern, bis eine nachprüfbare Abrechnung erbracht ist (BGH WuM 84, 127; LG Mannheim WuM 74, 253; 70, 7; AG Siegburg WuM 91, 598). Der Mieter kann zur Kontrolle Einsicht in die dazugehörigen Unterlagen nehmen. Der Vermieter muss diese am Ort der Miet-
wohnung vorlegen (LG Hamburg WuM 2000, 197; LG Hanau, LG Hannover WuM 85, 346). Der BGH hat entschieden, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Zusendung von Fotokopien der Abrechnungsbelege geltend machen kann (WuM 2006, 200). Nur der Mieter einer Sozialwohnung (Sozialmiete) kann die Zusendung von Ablichtungen verlangen. Das steht ausdrücklich im Gesetz (§29 Abs.2NMV). Der Deutsche Mieterbund hält das Urteil für falsch. Es schränkt die Kontrollmöglichkeiten stark ein. Der Mieter muss sich in die Büroräume des Vermieters begeben und kann nur dort die Belege, Rechnungen und Gebührenbescheide überprüfen. Zu einer eingehenden Überprüfung ist er oft nicht in der Lage, weil ihm die Fachkenntnisse fehlen. Übersendung von Kopien der Belege kann er aber auch nicht verlangen, wenn er sie durch einen Fachmann, etwa durch den Mieterverein, überprüfen lassen will (LG Zwickau WuM 2003, 271; LG Gera WuM 2003, 457; AG Bremen WuM 2005, 129).

Empfehlung:
Mieter sollten den Vermieter fragen, ob er trotz fehlender Verpflichtung bereit ist, einzelne Belege gegen Kostenersatz zu kopieren und zuzusenden. Vermieter, die von der Richtigkeit der Abrechnung überzeugt sind, werden hierzu eher bereit sein als Vermieter, die etwas zu verbergen haben. Weigert sich der Vermieter, besteht erst recht Anlass zur näheren Überprüfung vor Ort. Dabei kann der Mieter einzelne Belege z.B. fotografieren.

Ausnahmen:
Der Mieter kann die Zusendung von Kopien verlangen, wenn ihm die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Davon ist auszugehen, wenn die Mietwohnung vom Sitz des Vermieters bzw. seiner Verwaltung zu weit entfernt ist (LG Hamburg WuM 2000, 197; LG Frankfurt/M. WuM 99, 576). Liegen die Räume des Vermieters im selben Ort, besteht in der Regel kein Recht auf Zusendung von Kopien (AG Frankfurt/M. DWW 99, 159). Ein Anspruch auf Übersendung von Ablichtungen kommt außerdem in Betracht bei einer schweren Erkrankung oder bei einer Gehbehinderung des Mieters. Stehen dem Mieter Ablichtungen zu, muss er die Kosten für das Kopieren erstatten. Angemessen sind 25 Cent je Kopie (AG Pinneberg ZMR 2004, 595; AG Delmenhorst WuM 2003, 657; AG Aachen WuM 2003, 220).

Wichtig:
Der Vermieter darf die Einsicht in die Originalunterlagen nicht mit dem Argument des Datenschutzes verweigern (LG Frankenthal WuM 85, 347; LG Siegen WuM  84, 57; Ag Münster WuM 2000, 198; AG Schöneberg GE 87, 1113). Solange der Vermieter die Einsicht in die Original-
belege verweigert, braucht der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht zu leisten (OLG Düsseldorf DWW 2000, 122; LG Essen DWW 96, 371; AG Köln und AG Bonn WuM 96, 629).

Wichtig:
Eine Mietvertragsklausel, die lapidar bestimmt, dass die Abrechnungen des Vermieters als anerkannt gelten, wenn nicht innerhalb eines Monats nach Zugang Einspruch eingelegt worden ist, ist unwirksam (LG Berlin GE 97, 1531).

Achtung:
Immer wieder müssen Gebührenforderungen der Kommunen, insbesondere für Abwasser oder auch Müll, gerichtlich überprüft werden. Oft werden sie für rechtswidrig erklärt (BVerwG WuM 95, 668; WuM 95, 603; OVG Münster WuM 96, 99; WuM 94, 553). Soweit einzelne Gemeinden daraufhin ihre Gebührensatzungen geändert haben, konnte der Vermieter eine Gutschrift wegen in der Vergangenheit zu viel gezahlter Gebühren erhalten. Mieter müssen darauf achten, dass diese Gutschrift oder Gebührenerstattung an sie weitergegeben wird.

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