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Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Betriebskosten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Bei der Entstehung und Erhöhung von Betriebskosten muss der Vermieter ein wirtschaflich vernünftiges Maß anlegen. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist gesetzlich ausdrücklich festgeschrieben. Der Vermieter ist zum sparsamen Umgang mit dem erhaltenen Geld verpflichtet. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit erlangt unter anderem in folgenden Fällen Bedeutung:
Betriebskosten sind der Art nach nicht gerechtfertigt. Zum Beispiel eine Versicherung
gegen Erdbeben in einer Gegend, in der mit solchen nicht zu rechnen ist, oder ein  Wartungsvertrag für eine Türschließanlage (AG Schöneberg MM 98, 354; wobei sehr fraglich
ist, ob es sich überhaupt um Betriebskosten handelt).
– Der Umfang der Betriebskosten ist nicht gerechtfertigt. Beispiel: Eine volle Hausmeister
stelle für eine kleine Wohneinheit, zu viele Müllbehälter (AG Münster WuM 2001, 46; AG
Danneberg WuM 2000, 379), Hausreinigung drei Mal wöchentlich (LG Hamburg NZM 2001, 806),
eine aufwändige Beleuchtungsanlage (LG Berlin GE92, 989).
– Die Kosten sind zu hoch. Zum Beispiel ein überhöhtes Gehalt für den Hausmeister oder die
Reinigungskraft oder Wartungskosten, die verglichen mit den Preisen anderer Firmen wesentlich höher liegen, etwa für die Warmwassergeräte (AG Köln WuM 99, 466) oder für elektronische Heizkostenverteiler (AG Berlin-Charlottenburg MM 91, 163). Häufig sind die laufenden Kosten für Wärmezähler überteuert (Heizkosten) Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung. Der Vermieter hat darauf zu achten, dass er preis-

günstig einkauft, und Preisvergleiche anzustellen. Dabei muss er aber nicht unbedingt den Anbieter mit dem niedrigsten Preis wählen (LG Itzehoe WuM 85, 398). Bei seiner Entscheidung kann er auch andere Gesichtspunkte berücksichtigen, zum Beispiel die Zuverlässigkeit des jeweiligen Unternehmens, die Qualität der Arbeit oder Dienstleistung. Nach Auffassung einiger Gerichte ist die Grenze der Wirtschaftlichkeit überschritten, wenn der Preis 20% höher liegt als die üblichen Kosten (AG Köln WuM 2001, 515; AG Tempelhof-Kreuzberg GE 98, 1465).
– Erhebliche Kostensteigerung. Ein Kostenanstieg gegenüber den Vorjahren widerspricht in der Regel ebenfalls dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Das lässt sich durch einen Vergleich mit den vergangenen Abrechnungen leicht feststellen. Gibt der Vermieter für die kräftig gestiegenen Kosten keine einleuchtende Erklärung an, muss er die Mehrkosten selbst tragen (LG Hamburg NZM 2001, 806; LG Düsseldorf DWW 95, 286; AG Köln WuM 99, 221). Von einem starken Anstieg ist in der Regel auszugehen, wenn die Erhöhung mehr als 10% ausmacht (KG Berlin NZM 2006, 294). Im Allgemeinen gilt: Der Vermieter darf nur Kosten abrechnen, die bei einer „ordnungsgemäßen Geschäftsführung“ gerechtfertigt wären. Es verstößt auch gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, wenn wegen unterlassener Wartung oder Instandsetzung höhere Betriebskosten entstehen. Außerdem muss der Vermieter offensichtlich rechtswidrige Gebührenbescheide anfechten und überhöhte Rechnungen beanstanden. Übermäßige Kosten hat der Vermieter selbst zu tragen. Die Betriebskostenabrechnung muss um die entsprechenden Beträge gekürzt werden. Nach Auffassung der meisten Gerichte muss der Vermieter im Streitfall beweisen, dass er den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet und sparsam gehandelt hat (AG Düren WuM 2003, 153; AG Leipzig WuM 2003, 452; AG Suhl WuM 2003, 452; AG Berlin-Mitte ZMR 2002, 760; AG Frankfurt/M. WuM 2002, 376). Anhaltspunkte über die Höhe der angemessenen Kosten gibt der Betriebskostenspiegel. Diese Übersicht enthält Durchschnittswerte für die einzelnen Betriebskosten. Daran können sich die Mietparteien, ähnlich wie an einem Mietspiegel, orientieren. Durchschnittlich zahlen Deutschlands Mieter für ihre Wohnung 2,44 Euro pro Quadratmeter im Monat an Betriebskosten. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung sind z.B. im Monat 195,20 Euro für Heizkosten und kalte Betriebskosten zu zahlen. Das sind 2342,40 Euro im Jahr. Weil die Betriebskosten einen großen Teil der Miete ausmachen und auch künftig starke Kostensteigerungen zu erwarten sind, ist es wichtig, eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen. Der Betriebskostenspiegel basiert auf mehr als 10 Millionen Quadratmeter Mietwohnungsfläche. Er wird künftig jährlich aktualisiert. Darüberhinaus gibt es Durch-
schnittzahlen für die einzelnen Bundesländer und für einzelne Städte. Mehr Informationen sind unter www.mieterbund.de verfügbar. Der Betriebskostenspiegel weist für 16 verschiedene Betriebskostenarten Durchschnittswerte, kritische obere Grenzwerte und untere Grenzwerte aus. Der Betriebskostenspiegel wird jährlich neu erstellt, der Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2005 ist nach Redaktionsschluss Mitte November 2006 veröffentlicht worden.
– Die Mieter können mit einem Blick erkennen, ob die einzelnen Kosten der Höhe nach plausibel sind.
– Wohnungssuchende können vor Abschluss eines Mietvertrags erkennen, ob die vorgegebenen Vorauszahlungen der Höhe nach angemessen sind. Außerdem erhalten sie Informationen, mit welcher Gesamtmietbelastung tatsächlich zu rechnen ist.
– Bei der Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen bieten Betriebskostenspiegel Anhaltspunkte für überhöhte oder unwirtschaftliche Kostenpositionen.
– Vermieter haben die Chance, vergleichsweise hohe Ausgaben für einzelne Betriebskostenarten zu erkennen und gegebenenfalls Maßnahmen zur Kostensenkung einzuleiten.

Wichtig: Mithilfe des Betriebskostenspiegels lassen sich keine verbindlichen Überprüfungen der Abrechnungen oder einzelner Kostenhöhen durchführen. Abweichungen von den Durchschnittswerten können aber für den Mieter oder den Mietverein Anlass sein, einzelne Kostenpositionen genauer unter die Lupe zu nehmen. Das gilt unter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit erst recht, wenn der obere-kritische-Grenzwert überschritten wird. Dann sollten beim Vermieter zusätzliche Erläuterungen und Erklärungen eingeholt oder Einblick in die Originalbelege gefordert werden.