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Feuchtigkeit in der Wohnung

Feuchtigkeit von außen kann hervorgerufen werden durch undichte Stellen im Mauerwerk oder Dach, versteckte Wasserrohrbrüche usw. Hier ist die Rechtslage eindeutig: Der Vermieter muss die Schäden und die Ursachen beseitigen, der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt. Häufiger tritt aber der Fall auf, dass Feuchtigkeit von innen durch Kondenswasserbildung an den Wänden (Schwitzwasser) produziert wird. Derartige Feuchtigkeitsschäden aufgrund von Kondenswasserbildung treten vor allem bei älteren, schlecht isolierten Häusern auf. Schäden zeigen sich typischerweise an Außenwänden, in Zimmerecken, vor allem oben zur Decke hin, in Fensterlaibungen sowie an abgedeckten Wandflächen, z.B. unter Möbeln, Vorhängen und Bildern. Meistens sind Schlafzimmer, Bad, Küche oder wenig beheizte Nebenräume betroffen. Mitunter treten derartige Schäden auch erstmals nach dem Einbau neuer Isolierglasfenster auf (LG Berlin GE 2001, 1133)bzw. dann, wenn sich die Lebensgewohnheiten der Mieter geändert haben, weil sich die Bewohnerzahl erhöht hat oder Mieter nach Beginn des Rentenalters oder in Folge von Arbeitslosigkeit länger zu Hause sind. Es gibt zwei Gründe, warum sich Kondenswasser bilden bzw. dieses Schwitzwasser sich an den Wänden niederschlägt: Entweder ist die Luft zu feucht, d.h., der Mieter lüftet und/oder heizt zu wenig, oder die Wände sind zu kalt, das Haus hat also Baumängel. Häufig liegen beide Ursachen vor, und Mieter und Vermieter streiten sich: Die Mieter wollen die Miete kürzen mit der Behauptung, die Wohnung sei mangelhaft, die Vermieter wollen unter Umständen kündigen, weil der Mieter die Wohnung angeblich verkommen lasse. Letzlich muss oft ein Sachverständiger für Bauschäden die Ursachen feststellen.

Grundsätzlich gilt:

– Wenn in der Wohnung Schimmelflecken (Spakflechen) sind, ist sie mangelhaft.
– Der Mieter kann die Miete kürzen, es sei denn, er hat den Schaden verschuldet. Das muss
ihm aber der Vermieter beweisen (LG Berlin GE 2001, 1133) (Mietminderung).
– Es reicht nicht, wenn der Vermieter darauf hinweist, das Haus sei deshalb mangelfrei, weil
es sich nach den seinerzeit gültigen DIN-Normen wärmegedämmt wurde; deshalb stehe fest,
dass der Mieter die Schuld trage und zu wenig lüfte oder in der Wohnung wasche oder zu
viel Pflanzen oder Tiere halte (OLG Celle RE WuM 85, 9; LG Köln WuM 90, 547; vgl. auch
BVerwG WuM 87, 413 und BayObLG RE WuM 99, 568 zu der Frage, inwieweit neue Standarts und
Normen erreicht werden müssen).

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