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Die Pauschale oder Bruttomiete

Haben die Mietparteien eine Pauschale für die Betriebskosten vereinbart, ist eine einseitige Erhöhung durch den Vermieter nur möglich, soweit das im Mietvertrag vereinbart ist. Das steht seit dem 1.9.2001 im Gesetz. Ohne entsprechenden Vorbehalt im Mietvertrag kann der Vermieter eine Pauschale also nicht anheben. Will der Vermieter die Pauschale heraufsetzen, muss er bestimmte Voraussetzungen beachten. Die Erhöhung richtet sich nach dem Unterschied der in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten beim Abschluss des Mietvertrags oder nach der zuletzt vorgenommenen Erhöhung einerseits und der Kostenbelastung zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens anderseits (AG Waiblingen WuM 88, 129). Der Vermieter muss eine Erklärung in Textform abgeben, in der der Grund der Erhöhung bezeichnet und erläutert wird. Erforderlich ist eine vollständige Gegenüberstellung der bisherigen und der neuen Betriebskostenbelastung (AG Bayreuth WuM 89, 423). Fehlt diese Erläuterung, ist die Erhöhungserklärung unwirksam (LG Köln WuM 82, 301). Der Mieter muss die höhere Pauschale mit dem übernächsten Monatsersten nach Eintreffen des Erhöhungsschreibens zahlen. Wenn sich die Betriebskosten verringern, muss die Pauschale ab dem Zeitpunkt der Ermäßigung herabgesetzt werden; dem Mieter muss dies unverzüglich mitgeteilt werden. Die Möglichkeit zur Erhöhung einer Bruttomiete nach diesem Verfahren besteht nicht mehr. Der Gesetzgeber hat sich dafür entschieden, diese Art der Betriebskostenerhöhung nur noch bei Mietverträgen zuzulassen, die am 1.9.2001 bereits bestehen und in denen diese Erhöhungsmöglichkeit auch vereinbart ist. Im Übrigen bleibt dem Vermieter bei einer Bruttomiete die allgemeine MIETERHÖHUNG. Der Mieter muss die erhöhten Betriebskosten grundsätzlich nur für die Zukunft zahlen, nicht für die Vergangenheit. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn sich für den Vermieter selbst die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben (AG Bonn WuM 78, 151). Allerdings muss der Vermieter die Erklärung innerhalb von 3 Monaten von Kenntnis der Erhöhung an abgeben, sonst entfällt sein Anspruch. Für Erhöhungen von Kosten, für die Vorauszahlungen geleistet werden, ist dies noch umstritten. Der Vermieter von nicht preisgebundenem Wohnraum kann nach dem Wegfall der Grundsteuervergünstigung für das Wohngrundstück die von ihm geschuldete höhere Grundsteuer als Erhöhung der Betriebskosten anteilig auf die Mieter umlegen, wenn er nach dem Inhalt des Mietvertrages den Ersatz von Grundsteuer gesondert fordern kann und der Wegfall der Grundsteuervergünstigung zur Erhöhung der gesamten Betriebskosten geführt hat (OLG Karlsruhe RE WuM 81, 56).