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Welche Betriebskosten gibt es?

Zu den Betriebskosten gehören nach der Betriebskostenverordnung:

  • Grundsteuer,
  • Wasser, Heizungs- und Warmwasserkosten,
  • Kosten für Personen- und Lastenaufzug,
  • Straßenreinigung,
  • Müllbeseitigung,
  • Entwässerung,
  • Beleuchtung,
  • Schornsteinreinigung,
  • Gartenpflege,
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen,
  • Hauswart,
  • Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz,
  • maschinelle Wascheinrichtungen,
  • Hausreinigung,
  • Ungezieferbekämpfung und
  • sonstige Betriebskosten.

Es muss sich um laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück handeln. Einmalige Kosten sind nie Betriebskosten.

Eine Vereinbarung, nach der noch weitere Kosten (z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen) umgelegt werden, ist unwirksam (OLG Karlsruhe RE WuM 88, 204; OLG Koblenz RE WuM 86, 50 LG Stuttgart WuM 87, 252). Verwaltungs- und Instandhaltungskosten muss der Mieter nie als Nebenkosten zahlen, auch nicht als Mieter einer Eigentumswohnung. Mieter müssen auch keine Verwaltungskosten zahlen, wenn diese unter der Nebenkostenposition „Hausmeister“ versteckt oder als so genannte „Regie-Aufschläge“ kaschiert werden.

Achtung: Bei Geschäftsraummietverhältnissen kann die Umlage vom Verwaltungskosten vereinbart werden (OLG Nürnberg WuM 95, 308).

Ebenfalls keine Betriebskosten sind – egal was im Mietvertrag steht – z.B. Erbbauzinsen (LG Osnabrück WuM 87, 267), Haus- und Mietrechtsschutz (AG Bonn WuM 87, 274), Kosten einer Reparaturversicherung (AG Köln WuM 90, 556), Kosten der Wach- und Schließgesellschaft (OLG Düsseldorf DWW 91, 283; LG Hamburg ZMR 97, 358; LG Wuppertal WuM 98, 319; offen, ob besondere vertragliche Vereinbarung möglich ist. Für Umlagefähigkeit derartiger Kosten bei Geschäftsräumen: OLG Celle ZMR 99, 238) oder Mehrwertsteuer, die nur deshalb anfällt, weil der Vermieter gewerblich handelt. Beispiel hierfür ist der gewerbliche Zwischenvermieter im Bauherren-Modell (LG Nürnberg WuM 89, 389, vgl. auch OLG Düsseldorf WuM 96, 211); Bankgebühren, Portokosten des Vermieters oder Kosten für die Erstellung der Abrechnung (LG Stuttgart WuM 89, 521; AG Hameln WuM 83, 239), anders aber bei den Kosten für eine verbrauchsabhängige Abrechnung; Wartungskosten für die Türschließanlage (AG Schöneberg GE 98, 1343); Wartungskosten für die Gegensprechanlage (AG Hamburg WuM 88, 308); Gastankmiete (LG Bonn WuM 89, 398) oder bei vermieteten Eigentumswohnungen – Instandhaltungsrücklage oder die Zinsabschlagsteuer hierauf. Nach Ansicht des AG Königstein/Ts. (WuM 97, 684) sind auch Kosten einer Druck- und Dichtigkeitsprüfung der allgemeinen Gasleitungen im Haus keine Betriebskosten.

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