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Betriebskosten Wirtschaftseinheit

Die Abrechnung von Betriebskosten kann auch im Rahmen einer Wirtschaftseinheit möglich sein. Die Voraussetzungen dazu sind unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um freifinanzierte oder aber um öffentlich geförderte Wohnungen handelt. Bei öffentlich geförderten Wohnungen (WOHNUNGSBAUFÖRDERUNG) ist eine Wirtschaftseinheit eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll (KG Berlin RE WuM 87, 181). Grundsätzlich soll der Vermieter-insbesondere verbrauchsabhängige – Nebenkosten nach der kleinstmöglichen Abrechnungsgeinheit abrechnen. Das bedeutet, dass der Vermieter Nebenkosten gebäudebezogen abrechnen muss, wenn ihm das möglich ist. Eine Gesamtabrechnung für die Wohnanlage – selbst bei einer Wirtschaftseinheit – ist dann unzulässig (AG Kassel WuM 95, 442).

Wichtig:
Ob eine Wirtschaftseinheit vorliegt oder nicht, hängt nicht vom Belieben des Vermieters ab. Der Vermieter muss nämlich bei einer Wirtschaftseinheit entsprechende Wirtschaftlichkeitsberechnungen vorlegen und genehmigt bekommen. Außerdem: Eigentümer und Vermieter der Wirtschaftseinheit müssen identisch sein. Gehören die Wohnungen zweier neben-
einander liegender Häuser einer Vielzahl von unterschiedlichen Eigentümern (Wohnungseigentum), kann keine Wirtschaftseinheit gebildet werden (KG Berlin RE WuM 87, 181). Bei freifinanzierten Wohnungen kann die Abrechnung im Rahmen einer Wirtschaftseinheit vertraglich vereinbart werden. Wenn der Mietvertrag nichts anderes vorsieht, hat der Vermieter auch ohne ausdrückliche Vereinbarung bei der ersten Abrechnung die Möglichkeit festzulegen, dass künftig die Wirtschaftseinheit Grundlage der Betriebskostenabrechnung ist (OLG Koblenz RE WuM 90, 268). Anders als bei öffentlich geförderten Wohnungen ist nach dieser Entscheidung keine Identität zwischen Eigentümer und Vermieter erforderlich; es genügen vielmehr Voraussetzungen:
– Die Gebäude müssen einheitlich verwaltet werden.
– Sie müssen in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen, unmittelbare
Nachbarschaft ist aber nicht erforderlich.
– Es dürfen bei den Gebäuden keine wesendlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen. Bautechnischer Stand, Ausstattung, Nutzungsart müssen gleich sein und die Wohnungen einen vergleichbaren Zuschnitt haben.