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Betriebskosten Hauswart

Dazu gehören nicht nur die Lohnkosten, sondern auch Lohnnebenkosten, wie Sozialbeiträge und ein pauschaler Lohnsteuerbetrag (AG Kleve WuM 89, 28). Außerdem sind die Kosten für eine Vertretung bei Urlaub oder Krankheit umlegbar (LG Lüneburg WuM 86, 262). Typische Hausmeisteraufgaben sind die Zentralheizung zu bedienen, im Winter die zum Haus gehörenden Bürgersteige vom Schnee zu reinigen, Treppenhauseingänge und Bürgersteige sauber zu halten sowie den Garten zu pflegen (LG Köln WuM 92, 258). Betreut der Hauswart die Wasserversorgung, die Heizung, die Warmwasserversorgung, den Aufzug oder reinigt er die Straßen und kümmert sich um die Müllabfuhr und die Entwässerung und hat er die Hausbetreuung und die Ungezieferbekämpfung sowie die Gartenpflege übernommen, so dürfen diese Kostenarten in der Regel nicht gesondert in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden, da diese mit der Vergütung für den Hauswart abgegolten sind (AG Hamburg WuM 76, 29). Ist der Hausmeister „Mädchen für alles“, erledigt er kleinere Reparaturen und Verwaltungsaufgaben im Haus, können die Kosten für diese Arbeiten nicht auf die Mieter umgelegt werden (LG Ulm WuM 99, 402); denn Reparaturenarbeiten und Verwaltungsaufgaben sind nie Betriebskosten, auch dann nicht, wenn ein Hausmeister sie übernimmt. In derartigen Fällen können von den Hausmeisterkosten 30 bis 50% abgezogen werden. Der Vermieter muss die Kosten aufteilen und erläutern (AG Brühl WuM 96, 628). Zweifel am Umfang der echten und damit umlagefähigen Hausmeisterfähigkeiten gehen zu seinen Lasten (LG Karlsruhe WuM 96, 230). Schließt der Vermieter mit einem Hausbetreuungsunternehmen einen Hausmeisterdienstvertrag ab, gelten die gleichen Grundsätze (LG Frankfurt WuM 96, 561). Außerdem muss der Vermieter bei Verträgen mit derartigen Dienstleistern immer das Gebot der Wirtschaftlichkeit berücksichtigen (AG Köln WuM 99, 466). Liegen die Kosten eines Hausmeister-oder Service-Dienstes doppelt so hoch wie bei einem vergleichbaren Unternehmen, liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeits-
gebot vor. Hausmeisterkosten sind umlagefähig, soweit sie ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen (LG München I NZM 2002, 286; LG Wuppertal WuM 99, 342; AG Köln WuM 97, 273). Weitere Informationen dazu enthält der vom Deutschen Mieterbund veröffentlichte Betriebskostenspiegel.

Zu Hauswart

Wichtig: Die Höhe des üblichen Gehalts für den Hausmeister hängt wesentlich davon ab, welche Aufgaben ihm übertragen sind. Gehören die Hausreinigung und Pflege der Außenanlagen nicht zu den Aufgaben des Hausmeisters, sind nach einem Urteil des AG Köln (WuM 2000, 72) im Jahr 1994 lediglich 0,13 Euro, in besonderen Fällen 0,15 Euro je Quadratmeter als angemessen anzusehen. Zahlt der Vermieter ein hohes Gehalt, z.B. über 40.000 Euro im Jahr, spricht alles für Verwaltertätigkeit und gegen eine einfache Hausmeisterarbeit (AG Dortmund NJWE-MietR 96, 225). Ist der Hausmeister gleichzeitig Mieter im Haus, muss er in die Kostenumlage mit einbezogen werden (AG Stuttgart WuM 97, 231). Das gilt sowohl hinsichtlich seines Gehaltes als auch hinsichtlich sonstiger Vermieterleistungen, wie z.B. „mietfreies“ Wohnen (AG Köln WuM 97, 273). Kosten für einen Pförtner oder ähnliche Dienste wie „Doorman“ oder „Concierge“ sind nicht als Hauswartkosten umlegbar (BGH WuM 2005, 336). Diese Kosten können bei den sonstigen Betriebskosten angesetzt werden, aber nur, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich festlegt. Die Kosten einer Wach- und Schließgesellschaft sind keine umlagefähigen Betriebskosten (OLG Düsseldorf DWW 91, 283; LG Hamburg ZMR 97, 358).