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LG Berlin zu Schönheitsreparaturen auch bei renoviert überlassener Wohnung

LG Berlin zu Schönheitsreparaturen auch bei renoviert überlassener Wohnung

Klausel über Schönheitsreparaturen kann auch bei renoviert überlassener Wohnung unwirksam sein

LG Berlin 9.3.2017, 67 S 7/17

Die in einem Mietvertrag verwendete Klausel: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ ist unwirksam, sofern sich aus dem Vertrag kein Anhaltspunkt dafür ergibt, dass dem Mieter dafür ein entsprechender (finanzieller) Ausgleich gewährt wird. Es kann dabei offen bleiben, ob die angemietete Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert oder renoviert war.

Der Sachverhalt:
Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Juni 2001 einen von der Klägerin gestellten Formularmietvertrag abgeschlossen. Dort hieiß es u.a.:

Instandhaltung der Mieträume: (…)
4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der – Mieter – Vermieter”.

Das Wort “Vermieter” war handschriftlich gestrichen worden. Die Parteien vereinbarten die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht als Teil des Entgelts, den der Beklagte als Gegenleistung für die Leistungen der Klägerin zu entrichten hatte. Nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung zu Gunsten des Sohnes der Klägerin einigten sich die Parteien im Jahr 2015 auf eine Beendigung des Mietverhältnisses. Der beklagte Mieter gab die Wohnung unrenoviert an die Klägerin zurück. Diese begehrte u.a. Schadensersatz i.H.v. rund 3.700 € für unterlassene Schönheitsreparaturen.

Das AG wie die Klage ab. Es war der Ansicht, die Parteien hätten die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam vereinbart, da die Mietsache an den Beklagten unrenoviert überlassen worden sei. Schadensersatzansprüche wegen einer Verschlechterung der Mietsache wären aus tatsächlichen Gründen nicht gegeben. Das LG wies die Berufung der Vermieterin zurück. Allerdings wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung, zur Fortbildung des Rechts und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revision zum BGH zugelassen.

Die Gründe:
Der Beklagte schuldete weder Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen noch wegen einer von ihm zu verantwortenden Verschlechterung der Mietsache.

Es konnte offen bleiben, ob die angemietete Wohnung zu Vertragsbeginn tatsächlich unrenoviert oder – dem Vortrag der Vermieterin entsprechend – renoviert war. Denn selbst wenn man davon ausginge, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung erhalten hatte, wäre die Formularklausel, durch die die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, uneingeschränkt auf den Mieter abgewälzt worden war, unwirksam.

Nach dem Gesetz ist die kundenfeindlichste Auslegung zu wählen. Infolgedessen konnte die Klausel im vorliegenden Fall so verstanden werden, dass ein Mieter, der während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nicht ausführt, obwohl diese fällig sind, deshalb gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Gewährleistung wie zum Beispiel Minderung haben kann. Nach den gesetzlichen Regelungen ist dies allerdings unwirksam, da zwingend untersagt ist, zum Nachteil des Mieters Abweichendes zu vereinbaren.

Dieser Wertung steht nicht entgegen, dass der Gesetzgeber es in engen Grenzen für zulässig hält, die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Schließlich sind diese Grenzen nicht näher definiert und ein entsprechender Wille des Gesetzgebers ist auch nicht in den gesetzlichen Regelungen zum Ausdruck gekommen.

Letztlich benachteiligt eine solche Klausel den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Dies war hier der Fall. Ein solcher Ausgleich muss zudem klar und deutlich vereinbart sein. Aus dem Inhalt des zwischen den Parteien im vorliegenden Fall geschlossenen Mietvertrages konnte ein solcher Rückschluss jedoch nicht gezogen werden.

Quelle: LG Berlin online