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Konkludente Vereinbarung einer Wohnfläche durch Mieterhöhungsverlangen?

Konkludente Vereinbarung einer Wohnfläche durch Mieterhöhungsverlangen?

Fehlende Vereinbarung der Wohnfläche im Mietvertrag wird nicht nachträglich durch Angabe im Mieterhöhungsverlangen geschlossen
AG Frankfurt a.M. 31.8.2017, 33 C 864/17 (26)

Errechnet der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer falschen Quadratmeterzahl – ohne dass eine Fläche im Mietvertrag vereinbart war – eine fehlerhafte Miete, löst dies allein keine Gewährleistungsfolgen aus, den die Mieterhöhungserklärung ändert nur den Betrag der Mietzahlungsverpflichtung. In solchen Fällen kann eine Anpassung mit Hilfe der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage vorgenommen werden. Der Mieter kann dann den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung zurückfordern.
Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieter. Der Mietvertrag zwischen den Parteien wurde 1987 geschlossen. Er enthält keine Flächenangabe bzgl. der Wohnung. Die Beklagten ließen durch ihre jeweiligen Mietverwalter am 14.9.2011 und am 6.10.2015 Miterhöhungsverlangen aussprechen, die eine Wohnfläche von 58 m² beinhalteten. Der Kläger stimmte den Verlangen zu und zahlte in der Zeit von Dezember 2011 bis Dezember 2015 eine Nettomiete i.H.v 284,89 € und in der Zeit ab Januar 2016 eine Nettomiete i.H.v. 327,89 €. Im Juli 2016 überprüfte der Kläger die Wohnfläche und stellte dabei fest, dass diese lediglich 37 m² und nicht 58 m² beträgt. Unter Berücksichtigung dieser Wohnfläche ergibt sich aus dem Mietspiegel für 2011 eine Nettomiete i.H.v. 348,17 € und aus dem Mietspiegel für 2015 eine Nettomiete i.H.v. 342,25 €.
Der Kläger erhob Klage auf Rückzahlung überbezahlter Miete für den Zeitraum von Dezember 2011 bis einschließlich Dezember 2016 i.H.v. rd. 10.500 €. Er begehrte zudem die Feststellung, dass er nicht verpflichtet ist, eine den Betrag von 327,92 € (209,52 € + 118,40 € Nebenkosten) übersteigende Bruttomiete zu zahlen. Die Klage hatte vor dem AG keinen Erfolg.
Die Gründe:
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete für den Zeitraum von Dezember 2011 bis einschließlich Dezember 2016. Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB, denn die Zahlungen erfolgten nicht ohne Rechtsgrund.
Die Bruttomiete ist nicht gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB gemindert, da kein Mangel der Mietsache vorliegt. Eine Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf die Wohnfläche ist nicht gegeben, da im Mietvertrag keine Wohnfläche angegeben und auch sonst keine andere Vereinbarung diesbezüglich ersichtlich ist. Es fehlt daher an einer Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit.
Die Vereinbarungen über die Mieterhöhungen beinhalten ebenso keine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche. Die Mieterhöhungserklärung ändert nicht den Vertragsgegenstand, sondern nur den Betrag der Mietzahlungsverpflichtung. Anhaltspunkte für eine Beschaffenheitsvereinbarung sind nicht ersichtlich. Zu einem interessengerechten Ergebnis kommt man in einem solchen wie dem vorliegenden Fall mit Hilfe der Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage. Infolgedessen kann der Mieter den sich auf die zu große Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung zurückfordern. Diese stellt aber keine Minderung dar. Vielmehr erfolgt aufgrund von Treu und Glauben nach § 242 BGB eine Anpassung des Mietzinses anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und des im Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegten Mietpreises pro qm.
Da die vom Kläger gezahlte und zu zahlende Miete im Streitfall auch unter Berücksichtigung einer Wohnungsgröße von 37 m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, besteht kein Anspruch auf Anpassung.

Quelle: Justiz Hessen online

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