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BGH zur Heilung einer Kündigung bei unvollständiger Nachzahlung

BGH zur Heilung einer Kündigung bei unvollständiger Nachzahlung

Fristlose Kündigung: Unvollständige Nachzahlung reicht auch weiterhin nicht aus
BGH 27.9.2017, VIII ZR 193/16

Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.
Der Sachverhalt:
Die Beklagte hatte im Jahr 1999 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Zweizimmerwohnung gemietet. Die monatliche Miete betrug zuletzt insgesamt knapp 480 €. Im September 2014 forderte die Beklagte die Klägerin auf, bis Ende Oktober den in der Wohnung bereits seit Beginn des Mietvertrages vorhandenen – damals neuen – Teppichboden zu ersetzen, da dieser abgenutzt und stellenweise schadhaft sei. Anderenfalls werde sie ab November 2014 die Miete um 15 % mindern. Zugleich kündigte die Beklagte eine Minderung der Miete um weitere 20 % ab Oktober 2014 an, da die über ihr wohnende Mieterin Raumspray in die geöffneten Fenster der Wohnung der Beklagten sprühe.
Die Klägerin wies diese Mietminderungen zurück und kündigte die Erneuerung des Teppichbodens für die Zeit ab Dezember 2014 an; letztlich konnte ein Austausch des Teppichbodens jedoch nicht erfolgen, da die Beklagte die von der Klägerin hierzu angebotenen Termine ablehnte. Ab Oktober 2014 zahlte die Beklagte nur noch einen Teil der Miete. Im Januar 2015 nahm sie eine Teilnachzahlung i.H.v. 456 € auf die Zahlungsrückstände vor, wovon 96 € auf die Oktobermiete und jeweils 120 € auf die drei weiteren Monatsmieten verrechnet werden sollten. Auf die Miete für Februar 2015 zahlte die Beklagte nur einen Teilbetrag von 407 €. Der von ihr für den Monat März 2015 geleistete Teilbetrag von 402 € wurde dem Konto der Klägerin am 16.3.2015 gutgeschrieben.
Mit Schreiben ebenfalls vom 16.3.2015, das der Beklagten am darauf folgenden Tag zuging, erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Ein vollständiger Ausgleich des Zahlungsrückstands für die Monate Februar und März 2015 erfolgte in der Folgezeit – auch innerhalb der Schonfrist gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – nicht. Vielmehr sprach die Klägerin mehrfach u.a. wegen weiteren Zahlungsverzugs der Beklagten die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.
Mit der vorliegenden Klage verlangte die Klägerin Zahlung restlicher Miete und einer Betriebskostennachforderung sowie Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Beklagte verlangte im Wege der Widerklage die Verurteilung der Klägerin zur Erneuerung des Teppichbodens. Das AG gab der Zahlungsklage teilweise statt und verurteilte die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung; die Widerklage wurde abgewiesen. Das LG wies die Klage insgesamt ab und gab der Widerklage statt. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin war erfolgreich.
Gründe:
Das Mietverhältnis der Parteien ist, anders als das Berufungsgericht angenommen hat, durch die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 16.3.2015 gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB beendet worden.
Der Wirksamkeit der Kündigung stand nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand der Beklagten die Miete für einen Monat (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB) nicht mehr überstieg. Denn ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a oder b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil der Miete nur dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB). Dies war hier der Fall.
Zu Unrecht meinte das Berufungsgericht, die einmal entstandenen Kündigungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB müssten auch noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung gegeben sein und die Kündigung sei auch dann nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher hinsichtlich des Zahlungsrückstands nicht vollständig befriedigt werde. Der Senat hat aber bereits in seinem Urteil vom 14.7.1970 (Az.: VIII ZR 12/69) entschieden, dass – entsprechend allgemeiner Auffassung – das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs des Mieters nur bei rechtzeitiger völliger Befriedigung des Vermieters entfällt. Von diesem Erfordernis ist der Senat auch später immer wieder ausgegangen. Diese Rechtsprechung hat sowohl bei den Berufungsgerichten als auch in der Literatur einhellige Zustimmung gefunden. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt ist zudem nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen.
Quelle: BGH online

 

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