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BGH zur Bindung an den Mietvertrag bei unwirksamer Befristung

BGH zur Bindung an den Mietvertrag bei unwirksamer Befristung

Zur Bindung an den Mietvertrag bei unwirksamer Befristung

BGH 11.12.2013, VIII ZR 235/12

Ist die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags unwirksam, da die nach § 575 Abs. 1 S. 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht. Auf diese Weise wird das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht.

Der Sachverhalt: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger. In dem im November 2009 mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen „Zeit-Mietvertrag“ ist vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15.11.2009 beginnt und am 31.10.2012 endet. Nachdem die Kläger im Juli 2010 als neue Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen worden waren, erklärten sie kurz darauf mit anwaltlichem Schreiben die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2010 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung des Eigenbedarfs gaben die Kläger an, der Bruder der Klägerin wolle seinen Lebensabend bei ihnen verbringen. Die Beklagten zogen allerdings nicht aus der Wohnung aus.

Mit ihrer Klage, die sie in der Berufungsinstanz zusätzlich auf eine im April 2012 ausgesprochene, mit Zahlungsverzug begründete fristlose Kündigung stützten, nahmen die Kläger die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. AG und LG gaben der Klage statt. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Gründe: Mit der von den Vorinstanzen gegebenen Begründung konnte ein Anspruch der Kläger auf Räumung der Wohnung nicht bejaht werden.

Zu Unrecht hatte das Berufungsgericht angenommen, infolge der Unwirksamkeit der Befristung greife die gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 S. 2 BGB ein, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und unter den Voraussetzungen des § 573 BGB (auch) ordentlich gekündigt werden kann. Vielmehr war hier durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragslücke entstanden. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, ist die Lücke in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Urt. v. 10.7.2013, Az.: VIII ZR 388/12).

Im vorliegenden Fall wurde aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung im Mietvertrag der bei Vertragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden deutlich, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte. Diesem Parteiwillen wurde die an sich infolge der Unzulässigkeit der Befristung eintretende gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 S. 2 BGB nicht gerecht. Schließlich wollten die Parteien ersichtlich, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Befristung durch Kündigung beendet werden sollte. Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke wohl dahin geschlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich wäre. Schließlich hätte auf diese Weise das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht werden können.

Auch die Auffassung der Vorinstanzen, ein Kündigungsverzicht könne im Streitfall deshalb nicht angenommen werden, weil die Parteien die dafür vorgesehene Textstelle im vorformulierten Mietvertrag nicht ausgefüllt hätten, traf nicht zu. Für beide Seiten gab es bei Vertragsschluss keinen Anlass, einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren, weil sie die vereinbarte Befristung (irrtümlich) für wirksam angesehen hatten. Der Räumungsanspruch der Kläger konnte auch nicht mit der Erwägung bejaht werden, die im Juli 2010 zum 31.10.2010 ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis jedenfalls zum Ablauf der von den Parteien gewollten Bindungsfrist beendet; denn der Kündigungserklärung konnte ein derartiger Wille der Kläger nicht mit der erforderlichen Sicherheit entnommen werden, zumal sich der geltend gemachte Eigenbedarfsgrund zwischen dem 31.10.2010 und 31.10.2012 hätte geändert haben können.

Quelle: BGH online

 

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