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BGH zur Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen über AGB

BGH zur Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen über AGB

Einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung mit Hilfe von AGB ist zulässig

BGH 5.2.2014, XII ZR 65/13

Es ist rechtlich unbedenklich, wenn bei der Gewerberaummiete in den AGB vereinbart wird, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf über ein Jahr geschlossener Gewerberaummietvertrag ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 S. 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.

Der Sachverhalt: Die Klägerin hatte im März 2005 noch fertig zu stellende Büro- und Lagerräume, anteilige Gemeinschaftsflächen sowie Parkplätze an die Beklagte vermietet. Nach § 3 Ziffer 1 des Vertrags sollte die Mietzeit spätestens im September 2005 beginnen. Die Mietdauer sollte laut § 3 Ziffer 2 fünf Jahre betragen, d.h. die Mietzeit sollte zum 31.8.2010 enden. Als monatliche Nettomiete vereinbarten die Parteien rund 13.035 € und als monatliche Nettovorauszahlung auf die anfallenden Nebenkosten einen Betrag von 2.061 €.

Laut § 5 Ziffer 1 letzter Absatz des Mietvertrags war vereinbart worden, dass sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben bzw. Nachforderungen unverzüglich gegenseitig auszugleichen seien. In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung der Betriebskosten, dürfe seitens der Vermieterin der monatlich zu zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden. Neben einer doppelten Schriftformklausel enthielt der Vertrag auch eine Schriftformheilungsklausel.

Anfang März 2009 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis „fristgerecht zum Ablauf des 30.9.2009“. Die Klägerin machte mit ihrer Klage die Restmieten bis einschließlich August 2010 geltend. Außerdem begehrte sie für die Jahre 2008 und 2009 noch offene Nebenkosten sowie Rückbuchungskosten. Das LG gab der Klage i.H.v. 196.686 € statt; das OLG setzte den Betrag auf 163.406 € nebst gestaffelter Zinsen herab. Die hiergegen gerichtete Revision vor dem BGH blieb erfolglos.

Gründe: Die Revision hatte zu Unrecht geltend gemacht, wegen Verstoßes gegen § 550 S. 1 BGB gelte das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit geschlossen, so dass es durch die Kündigung aus März 2009 gem. § 580a Abs. 2 BGB mit Ablauf des 30.9.2009 beendet worden sei. Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen ab August 2007 hatte nicht dazu geführt, dass das Vertragsverhältnis wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen. Denn der Klägerin war in § 5 Ziffer 1 letzter Absatz des Mietvertrags das Recht eingeräumt, die Höhe der Vorauszahlungen u.a. dann neu festzusetzen, wenn sich aus der Nebenkostenabrechnung eine entsprechende Nachforderung ergab.

Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in den AGB vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen konnte, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 S. 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt. Der Senat hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es eine Reihe von Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann. Nicht anders liegt es bei der streitgegenständlichen Klausel zur Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen.

Auch sie eröffnet einer Vertragspartei – dem Vermieter – in zulässiger Weise das Recht, durch eine einseitige Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Sie soll eine flexible Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und ist daher gerade auch bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll. Die entsprechende Erklärung kann aber, ebenso wie die Ausübung einer Verlängerungsoption, nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein. Dem Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass ihn die entsprechende Vertragsbestimmung deutlich darauf hinweist, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsurkunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann.

Quelle: BGH online

 

 

 

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