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BGH zum Zeitpunkt der Mieterhöhung nach § 558a BGB

BGH zum Zeitpunkt der Mieterhöhung nach § 558a BGB

Zu den Auswirkungen einer zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimmten Zeitpunkt begehrten Mieterhöhung

BGH 25.9.2013, VIII ZR 280/12

Der BGH hat seine Rechtsprechung bestätigt, wonach Vermieter nicht gehindert sind, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558a BGB ergebenden Zeitpunkt geltend zu machen. Rechte des Mieters, insbes. das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, werden hierdurch nicht unzulässig beschnitten.

Der Sachverhalt:
Das Verfahren betrifft die Auswirkungen einer zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimmten Zeitpunkt begehrten Mieterhöhung auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 Abs. 1 BGB.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 7.1.2011 wurden sie seitens des Klägers aufgefordert, mit Wirkung zum 1.8.2011 der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete um 272,78 € zuzustimmen. Die Beklagten stimmten nicht zu. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagten auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung in Anspruch.

Das AG wies die Klage ab; das LG gab ihr statt. Die Revision der Beklagten hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Der Kläger hat gegenüber den Beklagten Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung.

Der BGH hat seine Rechtsprechung bestätigt, dass der Vermieter nicht gehindert ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558a BGB ergebenden Zeitpunkt geltend zu machen. Rechte des Mieters, insbes. das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, werden hierdurch nicht unzulässig beschnitten.

Begehrt der Vermieter die Mieterhöhung – wie im Streitfall – erst zu einem späteren als dem in § 558b BGB genannten Zeitpunkt (hier zum 1.8.2011), ist § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier bis zum 31.7.2011) die Möglichkeit offen bleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30.9.2011) zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch für weitere zwei Monate (hier August und September 2011) die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Mieter wird durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers war daher wirksam und hat zur Folge, dass die Beklagten, die von ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Gebrauch gemacht haben, ab 1.8.2011 die – der Höhe nach unstreitige – erhöhte Miete schulden.

Quelle: BGH PM Nr. 157 vom 25.9.2013

 

 

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