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BGH zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung

BGH zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung

Zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung
BGH 4.12.2013, VIII ZR 5/13
Der BGH hat sich mit der Frage befasst, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt. Betreibt der Vermieter in einem solchen Fall im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter, hat er damit auf jeden Fall alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen.
Der Sachverhalt:
Der Beklagte hatte im Jahr 1994 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine Wohnung in Berlin angemietet. Im Mietvertrag hieß es: „Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen“.
Im Jahr 2010 erwarb die Klägerin das Eigentum an der Wohnung. Im Dezember 2011 widerrief sie die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er seit 2002 die Wohnung untervermietet hatte. Im Februar 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut.
Das AG wies die Räumungsklage der Klägerin ab; das LG gab ihr statt. Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Klage ab.
Die Gründe:
Die Klägerin war nicht gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, da der Beklagte seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hatte.
Unerheblich war, ob der Beklagte, wie das Berufungsgericht angenommen hatte, angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für eine einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn der Beklagte hatte im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen.
Der Beklagte verletzte seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch, dass er mit den Untermietern im Februar/März 2012 einen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis Ende Juni 2012 abschlossen hatte. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können.
Quelle: BGH PM Nr. 195 vom 4.12.2013

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