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BGH zu § 556 BGB auch bei Wohnrecht ?

BGH zu § 556 BGB auch bei Wohnrecht ?

Betriebskosten: Analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB bei fehlender Vereinbarung zur Vorauszahlung
BGH 16.3.2018, V ZR 60/17
Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Das Fehlen einer Regelung für einen solchen Fall erklärt sich daraus, dass der Gesetzgeber bei Einführung der Vorschrift des § 556 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz aus 2001 die Überwälzung von Betriebskosten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht bedacht hat.
Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte auf der Grundlage eines notariellen Kaufvertrags vom 13.7.2006 vom Beklagten eine Eigentumswohnung erworben und ihm daran ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht eingeräumt. Der Beklagte verpflichtete sich, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten hinsichtlich des Vertragsgegenstandes zu tragen, insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart.
Für das Kalenderjahr 2010 erstellte die Klägerin am 22.12.2014 eine Nebenkostenabrechnung. Darin forderte sie zuletzt rund 3.827 € vom Beklagten. AG und LG wiesen die Klage ab. Auch die zugelassene Revision der Klägerin vor dem BGH blieb erfolglos.
Gründe:
Die Klägerin ist mit der Geltendmachung ihres Anspruchs auf Erstattung der Betriebskosten für das Jahr 2010 nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB analog ausgeschlossen, weil sie die Abrechnungsfrist versäumt hat.
Der Senat hat bereits entschieden, dass im Verhältnis von Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen, die der Berechtigte auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten zu leisten hat, die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend gelten (Urt. vom 25.9.2009, Az.: V ZR 36/09). Das bedeutet, dass der Eigentümer die Abrechnung über die Betriebskosten dem dinglich Wohnungsberechtigten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen muss (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB entsprechend); nach dem Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung des Erstattungsanspruchs durch den Eigentümer ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB entsprechend).
Noch nicht entschieden hat der Senat, wie es sich verhält, wenn der dinglich Wohnungsberechtigte zwar Betriebskosten zu tragen hat, Vorauszahlungen aber – wie hier – nicht vereinbart sind, was allgemein umstritten ist. So wird teilweise angenommen, die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB seien auch in diesem Fall entsprechend anwendbar (doppelte Analogie). Nach anderer Auffassung liegen die Voraussetzungen für eine Analogie nicht vor. Auch im Wohnraummietrecht wird die Anwendbarkeit des § 556 Abs. 3 BGB für den Fall, dass keine Vorausleistungen des Mieters auf Betriebskosten vereinbart sind, unterschiedlich beurteilt. Der Senat entscheidet die Rechtsfrage für das dingliche Wohnungsrecht i.S. einer analogen Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB. Ist demnach der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind.
Für diesen Fall liegt eine weitere planwidrige Regelungslücke im BGB vor. Die erste, bereits vom Senat geschlossene Lücke bestand darin, dass eine § 556 Abs. 3 S. 3 BGB entsprechende Regelung für den Fall fehlte, dass ein Wohnungsberechtigter Vorauszahlungen für die von ihm zu tragenden Betriebskosten an den Eigentümer leistet (s.o.). Eine Regelung fehlt auch für den hier gegebenen Fall, dass Vorauszahlungen nicht vereinbart sind. Denn der Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB erfasst diesen Fall nicht.
Das Fehlen einer Regelung für den Fall, dass derjenige, der Betriebskosten zu tragen, aber keine Vorauszahlungen an den Eigentümer zu leisten hat, ist keine bewusste gesetzgeberische Entscheidung. Es erklärt sich vielmehr daraus, dass der Gesetzgeber bei Einführung der Vorschrift des § 556 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz aus 2001 die Überwälzung von Betriebskosten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht bedacht hat. Die Lücke ist deshalb für das dingliche Wohnungsrecht durch eine entsprechende Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB zu schließen. Es entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, durch die Regelung über die Abrechnungspflicht und -frist dem Nutzer Anreiz zu einem energiebewussteren Verhalten und zur Energieeinsparung zu geben.
Quelle: BGH online

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