• Sie haben die Möglichkeit unter 0900 5 306 303 unsere telefonische Mietrechtsberatung bzw. Anwaltsberatung sofort in Anspruch zu nehmen!

BGH Kappungsgrenze auch bei Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

BGH Kappungsgrenze auch bei Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze
BGH 18.11.2015, VIII ZR 266/14
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen. Dies gilt unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.
Der Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer Fünf-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit rd. 157 qm und die monatliche Miete mit rd. 812 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche rd. 210 qm. Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von rd. 630 € auf insgesamt rd. 938 €.
Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 Prozent (rd. 94 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um rd. 34 Prozent zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um rd. 94 € zugestimmt. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213 €.
AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.
Die Gründe:
Die Klägerin kann eine Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung um weitere 213 € nicht verlangen.
Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Die Vorschrift soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können. Anderenfalls würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.
An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gem. § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Dem steht bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.
Quelle: BGH PM Nr. 189 vom 18.11.2015